Il contratto di affitto è breve o «turistico» se non supera i 30 giorni

Sono il proprietario di un appartamento in centro città, che vorrei affittare saltuariamente ai turisti. Che tipo di contratto posso proporre? E quante tasse dovrò pagare sugli incassi?
Le locazioni brevi sono tra i contratti d’affitto più utilizzati dai privati, anche grazie ai portali internet che agiscono da intermediari e favoriscono l’incontro tra proprietari e inquilini.Il contratto di locazione breve – che non ha necessariamente vocazione turistica – è disciplinato dall’articolo 4 del decreto legge 50 del 24 aprile 2017 (convertito, con modificazioni, dalla legge 96 del 21 giugno 2017) secondo cui rientrano nella fattispecie «(…) i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».Possono stipulare un contratto di locazione breve i proprietari (ma anche i sublocatori o i comodatari) di un immobile che rientri nella categoria catastale del gruppo A, a eccezione della classificazione A/10 che include uffici e studi privati. La tipicità di questo contratto risiede nella durata, che non deve mai superare i 30 giorni per ogni singolo contratto. Ciò significa che nel corso dell’anno il locatore può affittare l’immobile molteplici volte, ma qualora l’accordo coinvolga le stesse parti la durata complessiva non dovrà mai eccedere i 30 giorni. In caso contrario diventa obbligatoria la registrazione del contratto (entro e non oltre 30 giorni dalla stipula). Passaggio che invece non è richiesto per gli affitti brevi che rispettino il limite temporale previsto dalla norma.
Attenzione però: l’articolo 1 comma 595 della legge 178/2020 (di Bilancio 2021) ha precisato che si possono destinare alla locazione breve fino a quattro unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Dal quinto in avanti l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e il proprietario sarà obbligato ad aprire la partita Iva, ad iscriversi alla Camera di commercio e a ottenere un codice Ateco, nello specifico il codice 55.20.51 relativo ad affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, b&b e residence che possono prevedere servizi complementari, quali prima colazione, ristorazione, sale per congressi e altro. Il locatore in tale ultimo caso sarà tenuto a dotare l’immobile di apparecchi di rilevazione del gas e di estintori, oltre a presentare una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) al Suap (Sportello unico delle attività produttive). Altri dispositivi di sicurezza possono essere previsti dalle normative regionali.
Riguardo agli aspetti fiscali, l’articolo 4 del Dl 50/2017 ha introdotto per le locazioni brevi una speciale tassazione che prevede la possibilità di usufruire della cedolare secca con aliquota del 21%, in sostituzione di Irpef e addizionali. Di recente, però, la legge di Bilancio 2024 ha previsto un’aliquota ordinaria pari al 26% a partire dal secondo immobile locato. In termini pratici questo significa che chi è in possesso di due o più immobili potrà continuare a usufruire dell’aliquota del 21% per un’unità prescelta, da indicare in sede di dichiarazione dei redditi, mentre per il secondo e i restanti immobili l’aliquota salirà al 26%. Ne consegue che, per ragioni di convenienza, i proprietari sceglieranno di applicare l’aliquota del 21% all’immobile che nell’anno fiscale ha generato più introiti.

La novità del Codice identificativo nazionale

Vorrei sapere cos’è e quando diventerà operativo il Codice identificativo nazionale?
L’articolo 13 ter del decreto legge 145/2023 ha imposto il Codice identificativo nazionale (Cin) che punta a creare una banca dati omogenea per le locazioni turistiche, per gli affitti brevi e per le strutture turistico-ricettive in genere. Il 3 giugno, a seguito del parere favorevole della Conferenza Stato-Regioni, la Puglia ha avviato la fase di sperimentazione della banca dati, con gli operatori pugliesi che dovranno effettuare il passaggio al Cin presentando, per via telematica, un’istanza al ministero del Turismo contenente, fra le altre cose, i dati catastali e – se l’attività sia svolta in forma imprenditoriale – i requisiti di sicurezza degli impianti. A settembre dovrebbe quindi toccare alle altre Regioni. Per le strutture che già possiedano un codice regionale o provinciale, sarà invece l’ente (Regione o Comune) a occuparsi della richiesta di ricodificazione. La norma prevede, inoltre, che il Cin venga esposto all’esterno dell’immobile locato e indicato negli annunci di locazione, compresi quelli gestiti su piattaforme web. Sono previste sanzioni rilevanti per chi non si doti del Cin e per chi pur essendone dotato non lo esponga.

Tutte le informazioni contenute nella banca dati

Quali informazioni contiene la banca dati delle locazioni brevi e delle strutture turistico ricettive? 
Già nel 2019 il decreto Crescita (articolo 13-quater, comma 4, del Dl 34/2019,) aveva previsto l’istituzione, presso il ministero per i Beni Culturali e per il Turismo, di una banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi che operano in Italia. In ogni caso – in seguito al Dl 145/2023 – tutti i soggetti titolari delle strutture ricettive e chi svolga attività di intermediazione immobiliare sono tenuti a pubblicare il Codice identificativo nazionale, non appena disponibile, nelle comunicazioni riguardanti l’offerta e la promozione dell’unità da locare, con sanzioni per i trasgressori da 500 a 5mila euro. Il Cin contiene dati relativi all’immobile oggetto di affitto breve. .

Chi risponde di possibili danni alle parti comuni condominiali

Chi risponde dei danni procurati dall’ospite alle parti comuni dell’edificio? 

I proprietari che decidano di affittare per brevi periodi il loro immobile potrebbero trovare un ostacolo nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, di norma predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari. Il documento infatti può contenere una clausola che vieti esplicitamente l’attività di affitto breve. Diversamente, il proprietario è libero di avviare l’attività senza il necessario parere dell’assemblea. L’host (il proprietario dell’immobile), è tenuto a comunicare alla questura – entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratti di soggiorni di durata inferiore alla giornata – le informazioni relative alle persone alloggiate, attraverso il portale «Alloggiati Web» della polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. Durante l’intero periodo della locazione gli ospiti sono tenuti a osservare le disposizioni del regolamento condominiale e, in caso di violazioni, il condominio potrà rivalersi direttamente sul proprietario, ove il danno provenga dalle strutture. Ma se l’ospite danneggi una parte comune dello stabile o compia atti illeciti, risulta più difficile provare la responsabilità del locatore. In ogni caso, per scongiurare guai più grossi, è consigliabile che prima di avviare la locazione il proprietario dell’immobile stipuli un’assicurazione per la responsabilità civile.