Salva casa, i rischi per i professionisti tecnici: tutte le vie per ridurli al minimo

I professionisti tecnici sono in prima linea nell’attuare il decreto legge 69/2024 (il Salva casa), affiancando gli enti locali nelle regolarizzazioni (sanatorie) e agevolando i privati nella circolazione degli immobili (con le dichiarazioni di stato legittimo).

In queste attività esistono rischi penali, perché il tecnico diventa «esercente un servizio di pubblica necessità» (articolo 481 del Codice penale): quando descrive, valuta, disegna o calcola, il professionista supera infatti il rapporto con il committente e contribuisce a generare un provvedimento amministrativo che poi, con il decorso del tempo (silenzio assenso) o per la scarsa attenzione del Comune, può trasformarsi in un provvedimento che consente di costruire, ristrutturare e trasferire un immobile.

Il rischio del tecnico è generato da attestazioni e dichiarazioni, anche asseverate. In particolare nel decreto 69 il rischio riguarda le tolleranze da dichiarare, la qualità delle costruzioni in zona sismica, nonché l’epoca e la tipologia delle parziali difformità sanabili. In alcuni casi, si tratta di misurare o disegnare con fedeltà (ma senza omettere circostanze o sbagliare calcoli); in altri e più delicati casi, il tecnico deve descrivere e valutare, tenendo presenti i luoghi e le epoche di realizzazione. Vi è infatti responsabilità anche se si omettono o trascurano circostanze che potrebbero incidere sulla qualità del bene immobile: quindi, non si rischia solo se si dichiara il falso, ma anche se si omettono dettagli rilevanti che impedirebbero la costruzione o la sanatoria. Un carico di responsabilità considerato «eccessivo» dagli stessi professionisti. In una nota congiunta i Consigli nazionali di ingegneri e architetti e Fondazione Inarcassa hanno lamentato che il decreto scarica sul tecnico pretese a volte «impossibili», come quella di attestare l’esatta data di realizzazione dei manufatti anche se non è conosciuta.

I  rischi per lo stato legittimo

Il risultato finale si condensa nello «stato legittimo» (articolo 9-bis del Testo unico edilizia), documento nel quale il tecnico traccia una sorta di genealogia delle unità immobiliari, percorrendo a ritroso le varie modifiche, fino a risalire al titolo di prima costruzione. Già questa prima indagine incontra una rischiosa zona oscura, collocata prima del settembre 1967 (per le costruzioni esterne ai centri edificati), o prima dell’estate del 1942 (per gli interventi urbani). Infatti, gli immobili che possono collocarsi in tali zone d’ombra sono agevolati perché i relativi titoli iniziali possono essere sostituiti da documenti e prove indirette. Ciò può indurre a rischiose dichiarazioni di invecchiamento artificiali.

Le cautele

Per non incorrere nel falso, occorre appoggiarsi a documenti remoti, comprese le cartoline postali (Tar Veneto 697/2023), le scritture private (una raccomandata del vicino che si lamenta dell’esecuzione di un balcone), o anche una fotografia con data certa desumibile da un episodio di vita ricostruibile (lo sfondo di un matrimonio o di un battesimo).