Case, nel 2024 acquisti ancora in calo ma prezzi in crescita del 2% (del 9% se nuove)

Le nuove costruzioni sono il diamante rosa dell’immobiliare. Negli ultimi 5 anni, i prezzi del nuovo sono cresciuti del 30% in Italia. Se a questo si aggiunge il fatto che la pressione della domanda (sulle grandi città ma anche quelle limitrofe più accessibili) cresce e che circa il 20% dei venditori – secondo una survey – non intende mettere sul mercato il bene immobiliare finchè i prezzi non avranno raggiunto il loro picco, si capisce sia perchè le compravendite sono in calo (venditori e acquirenti che non si accordano sul prezzo) sia perchè i prezzi, nonostante tutto, non sono destinati – per il momento – ancora a scendere.
A incrociare i dati con una survey (di acquirenti e venditori) che ha cercato di intercettare percezioni e comportamenti è l’Osservatorio Immobiliare 2024 di Rexer – l’agenzia immobiliare nata dalla partnership tra Intesa Sanpaolo, Homepal e Bper Banca – che a Milano ha presentato uno studio sul settore immobiliare italiano cercando di coglierne le ultime tendenze.

Il mercato

Secondo l’analisi, per fine anno le compravendite residenziali sono previste ancora in calo dello 0,5 per cento (un segnale “incoraggiante” dopo il calo registrato nel 2023 del -9% rispetto al 2022). Ma con differenze notevoli da città a città. Tuttavia, secondo elaborazioni Monitor Deloitte (su dati Omi) nel I semestre dell’anno – rispetto al secondo semestre 2023 -le compravendite son o cresciute del 5% a Bergamo e Napoli, del 2,3% a Firenze e dell’1,4% a Roma, dell’1,1% a Genova e poco sopra lo zeeo a Brescia e Padova. Ma sono rimaste calate del 3,9% a Bari e Torino, del 5% a Bologna, dell’8% a Modena, del 9% a Milano e di oltre l’11% a Venezia. Mentre i prezzi delle compravendite residenziali sono in crescita (+1,3% nel 2023), con ulteriori rialzi (+2%) previsti per fine 2024 in tutte le principali città italiane, specialmente nel segmento delle nuove costruzioni, con una crescita attesa addirittura del +9,8% nel 2024. Le nuove costruzioni sono difficili da trovare, i loro prezzi sono cresciuti del +30% in 5 anni.
Nel 2023 (rispetto al 2022) i prezzi sono cresciuti del 7,3% a Bergamo, del 6,8% a Modena, attorno al 6% a Firenze e Padova, del 5,2% a Genova, del 4,6% a Roma, tra 4,2-4,3% a Torino, Bari e Milano, attorno al 3,5% a Bologna e Venezia, del 3,1% a Napoli e appena dell’1% a Brescia. Non solo le grandi città, ma anche le medio-piccole, spesso loro vicine e meglio collegate, vedono segnali di dinamismo assorbendo una parte della popolazione che non riesce o non vuole più acquistare nelle metropoli.

Nel contesto europeo, Milano si posiziona come la prima città in Italia per costo al metro quadrato con un valore medio di 5.500 euro/mq (con picchi di 10-12mila euro/mq in centro città). Nel mercato europeo, tuttavia, Milano si posiziona al 15° posto, a livello di Lisbona, dietro a mercati meno significativi come Praga, Vienna e Dublino e ancora molto lontana dalle città più importanti come Zurigo, Ginevra, Londra e Parigi.

L’indagine

A Giugno 2024 Rexer ha condotto una survey su un campione di circa mille rispondenti, per indagare e comprendere esperienze ed intenzioni di vendita ed acquisto. Il 56% del campione intervistato possiede un immobile, (al Nord il 66%) e ben il 30% dei rispondenti dichiara di voler acquistare un immobile nei prossimi 12 mesi, anche se già in possesso di una casa di proprietà. I consumatori prevedono ulteriori aumenti dei valori nei prossimi 12 mesi, con aspettative ancora più alte su Milano: il 45% dei rispondenti si aspetta un aumento dei prezzi nei prossimi 12 mesi, il 61% se lo aspetta a Milano. L’interesse alla vendita sta crescendo, però c’è una fascia del panel che invece preferisce non vendere (il 17%) in attesa che i prezzi salgano ancora: di questi il 36% ammette di puntare al massimo guadagno e quindi aspetta a mettere in vendita il proprio immobile.

«Questo ha come conseguenza quella di togliere una quota di offerta, già strutturalmente carente, dal mercato – ha detto Andrea Lacalamita, amministratore delegato di Rexer – favorendo un ulteriore avvitamento dei prezzi in condizioni già di difficoltà di incontro tra domanda e offerta. Un rischio di potenziale bolla, che non è all’orizzonte ora, ma che queste dinamiche possono favorire».