Case ristrutturate, nuove rendite catastali alla prova del saldo Imu 2024

Passato lo spauracchio di un blitz con la manovra, il saldo Imu di lunedì 16 dicembre sarà comunque l’occasione di fare i conti con le nuove rendite catastali per molti proprietari di casa. Tutti quelli che hanno aggiornato e aumentato i valori catastali dopo aver sfruttato il 110% e gli altri bonus.

Si sa che negli ultimi anni non c’è stato un massiccio “effetto superbonus” in catasto. Tant’è vero che la rendita media delle unità abitative è aumentata di appena lo 0,8% tra il 2019 – ultimo anno prima dei maxisconti fiscali – e la fine del 2023: passando da 487,86 a 491,69 euro. Eppure, se guardiamo al totale delle unità e ai movimenti tra le categorie, possiamo notare diverse situazioni che determinano un incremento dell’imposta immobiliare dovuta sulle case diverse dall’abitazione principale (e sulle prime case iscritte nelle categorie di pregio A/1, A/8 e A/9).

Cominciamo dai dati generali. Tra il 2019 e il 2023 si sono aggiunte in catasto circa 415mila unità abitative. L’Istat ci dice che nello stesso periodo sono state costruite 224mila nuove abitazioni, a cui si sommano 17.500 alloggi realizzati con ampliamenti volumetrici di fabbricati esistenti.

Ci sono quindi 170mila unità abitative di nuova iscrizione in catasto che non sembrano derivare da nuove costruzioni: con ogni probabilità sono ex case fantasma, alloggi realizzati frazionando dimore più grandi e abitazioni realizzate in seguito a cambi d’uso (ad esempio ex negozi al pianterreno, sottotetti recuperati, magazzini e fienili resi abitabili). È appena il caso di ricordare che già prima del 110% era stata sdoganata la possibilità di applicare i bonus edilizi ai cambi d’uso verso una destinazione abitativa. E che numerosi edifici monofamiliari sono stati frazionati per poter sfruttare il superbonus riservato agli immobili da due a quattro unità di un unico proprietario.

Più case «civili» e villette

Guardando alle singole categorie catastali, sempre nel periodo 2019-23 si nota un aumento delle abitazioni iscritte in A/2, che è la categoria più numerosa e quella in cui ricadono quasi quattro case su dieci. In quattro anni si sono aggiunte 373mila unità. La rendita media è lievemente diminuita (-0,16%), il che pare confermare l’accatastamento di unità di minori dimensioni. Tra le altre categorie, cresce anche l’incidenza delle “villette” iscritte in A/7: 110mila in più. Considerando che molte ville non sono classificate come A/7, questo aumento potrebbe dipendere sia da nuove edificazioni sia dalla riqualificazione di fabbricati che prima erano censiti diversamente.