Cedolare secca, lo stop dell’inquilino riduce l’acconto da versare

Il regime della cedolare secca consente l’applicazione dell’agevolazione anche se si loca solo una parte di un immobile e anche se si tratta di locazione breve/ turistica (circolare 24/2017/E). L’unica limitazione deriva dal fatto che la scelta deve riguardare l’intero bene locato, anche se oggetto di più distinte locazioni parziali. In particolare ciò vale ne caso in cui un contribuente persona fisica conceda in locazione a diversi conduttori più porzioni distinte di una stessa unità abitativa (ad esempio, più camere con bagno), cui è attribuita un’unica rendita catastale. Il reddito del locatore derivante dalla medesima unità immobiliare deve essere assoggettato ad un unico regime impositivo (circolare 26/2011/E – § 1.2). Pertanto se, nello stesso periodo, coesistono più contratti (quindi, nel caso in esame, con due inquilini diversi), il regime scelto deve applicarsi a tutti, senza quindi la possibilità di utilizzare le regole ordinarie di tassazione per uno dei due. A titolo di esempio: se la stanza A è locata con contratto avente decorrenza dal 1° marzo al 30 giugno per il quale si è optato per la cedolare secca, e si stipula una successiva locazione della stanza B dal 1° aprile al 31 agosto, per quest’ultimo contratto sarà obbligatorio il regime della cedolare. Se però per la stanza A si stipula un nuovo contratto dal 1° settembre, tornerà possibile operare la scelta (laddove successivamente si affitti nuovamente la stanza B, questa seguirà il regime del contratto della stanza A, se ancora in corso a quel momento).

Pertinenze, tutte le condizioni per accedere all’agevolazione

Ho dato in locazione un appartamento di mia proprietà, fruendo del regime della cedolare secca. Ora l’inquilino mi chiede la possibilità di prendere in locazione anche il garage pertinenziale. Posso fruire del regime della cedolare anche per il garage, visto che il contratto sarà successivo e separato da quello dell’appartamento?

Come illustrato in risposta ad altro quesito, il regime si applica per espressa disposizione di legge alle «relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione». Il tema è quindi come interpretare la nozione di “locazione congiunta”. L’agenzia delle Entrate (circolare 26/2011/E – § 1.2) precisa che tale locazione, se avviene con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo cui le pertinenze accedono, può essere considerata “congiunta” purché ricorrano tre condizioni: che le parti dei due contratti siano le medesime; che il contratto precedente sia specificatamente menzionato in quello delle pertinenze; e che sia esplicitato il vincolo di pertinenzialità rispetto all’immobile già oggetto di locazione. Peraltro, purché sia evidenziato tale vincolo e che esso sia effettivo, non esiste un limite al numero di pertinenze che possono fruire della cedolare secca.

Condominio, casa del portiere fuori dallo sconto

Il nostro portiere è appena andato in pensione e ne stiamo cercando uno nuovo. Noi condòmini possiamo optare per il regime della cedolare secca sul nuovo contratto di locazione dell’appartamento del portiere?

Dal momento che, in questo caso, il contratto è stipulato e registrato da parte dell’amministratore di condominio, riportando tra i dati del locatore il solo codice fiscale di quest’ultimo, non è possibile optare per il regime della cedolare secca, previsto attualmente solo per le locazioni tra persone fisiche.
Lo stesso vale quando il conduttore non è la persona fisica che vi abita: ad esempio, se il fruitore dell’abitazione è un lavoratore dipendente, ma il conduttore risulta essere l’azienda datrice di lavoro, non si può applicare la cedolare secca. L’unica eccezione, espressamente prevista, è la locazione a cooperative o enti senza scopo di lucro, per la sublocazione a studenti universitari a disposizione dei Comuni.