Corsa alla Cilas per blindare il 110% tra altre autorizzazioni e varianti

Una corsa contro il tempo, in qualche caso disperata, per intercettare quello che resta del 110% (e non scendere al 90%), con delibere condominiali e Cilas che stanno piovendo a migliaia in queste ore negli uffici comunali. L’approvazione del decreto Aiuti quater nel Cdm di giovedì scorso ha messo in moto una reazione convulsa del mercato. In questo caso è infatti impossibile, come si fa di solito, aspettare la pubblicazione del decreto in Gazzetta ufficiale. Una volta che il provvedimento sarà entrato in vigore, molti dei suoi effetti saranno cristallizzati: c’è, insomma, il rischio di non poter tornare indietro. Così, anche se il contesto è fatto di informazioni frammentarie, si lavora per mettere insieme i due adempimenti chiave che, nei condomìni, consentiranno di salvare il 110% anche per il 2023: la delibera condominiale e la comunicazione di inizio lavori asseverata per i lavori di superbonus (Cilas).

La delibera condominiale e la Cilas

Su questi due punti, la presidente del Consiglio, Giorgia Meloni ha spiegato che saranno salvati «quei condomìni che hanno già deliberato ad oggi l’intervento» e quelli per i quali sarà presentata la Cilas «entro il 25 novembre». Anche se manca un testo definitivo, sta prendendo, insomma, forma una doppia data: l’entrata in vigore del Dl (per le delibere), probabilmente per la fine della settimana, e il 25 novembre (per le Cilas).Chi non ha già una delibera condominiale approvata è, di fatto, quasi fuori: i tempi per i cinque giorni di anticipo obbligatorio, a pena di annullabilità delle delibere, per la convocazione dell’assemblea non ci sono più, considerando che il decreto dovrebbe approdare in Gazzetta questa settimana.
Dall’altro lato, convocare un’assemblea espone l’amministratore a contestazioni, nel caso in cui il condominio proceda a pagare un tecnico per produrre una Cilas sulla base di una delibera che poi venga annullata, su richiesta di qualcuno dei condòmini. La strada, allora, è strettissima.

Arriviamo, così, al secondo passaggio, che riguarda chi ha già una delibera approvata: la presentazione della Cilas, per la quale ai committenti è essenziale l’assistenza di un progettista. In queste ore sono migliaia le comunicazioni trasmesse agli sportelli unici dei Comuni di tutta Italia. La bozza del decreto chiede che, per salvare il 110% anche per il 2023, «risulti effettuata la Cilas» alla data del 25 novembre. L’elemento essenziale, allora, è sicuramente l’invio della comunicazione e la ricezione del numero di protocollo. A questo punto, almeno in teoria, il 110% è salvo.

Il ruolo del Comune

Cosa succede, però, se la Cilas viene successivamente contestata dal Comune? In linea teorica, la Cilas è una comunicazione asseverata e, come tale, non richiede nessun assenso dell’amministrazione. Il Comune può, al massimo, attivarsi successivamente contro gli interventi che sono descritti dalla comunicazione. Negli anni, però, si segnalano decine di casi di Cila annullate dai Comuni o per le quali vengono richieste, attraverso una diffida, integrazioni. Sebbene questi atti siano contestabili in tribunale, non si può escludere che finiscano addirittura con l’incidere sulla fruibilità dei bonus. Anche se va detto che l’approccio delle Entrate, in casi del genere, è sempre stato piuttosto conservativo. La «realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento, per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso» per l’Agenzia «non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria». Solo quando ci sia la «realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi» si arriva alla decadenza dei benefici (circolari n. 57/1998, punto 7, n. 7/E/2017 e n. 13/E/2019).

Il suggerimento

Il consiglio, comunque, è di evitare la presentazione di Cilas “in bianco” o incomplete. Andrà, quindi, indicata un’impresa esecutrice (difficile da trovare in questo periodo) e bisognerà risolvere la questione delle altre autorizzazioni. Nel caso in cui, oltre alla Cilas, servano documenti come l’autorizzazione paesaggistica o quella sismica, ci sono due strade: o sono stati già ottenuti e vengono allegati alla comunicazione (difficile con tempi così stretti) o possono essere richiesti contestualmente alla Cilas. Qualora queste autorizzazioni vengano successivamente negate, la Cilas diventa di fatto inefficace: per qualcuno (ma le opinioni divergono molto su questo punto) potrebbe addirittura travolgere il 110 per cento. Non è detto, comunque, che i lavori debbano iniziare immediatamente: la Cilas prevede anche l’indicazione di una data successiva per la partenza del cantiere. E c’è da considerare anche l’opzione delle varianti: sono assolutamente ammesse e vanno comunicate alla fine dei lavori, come integrazione alla comunicazione già presentata.