Così il condominio revoca l’amministratore dribblando il rischio di pagare i danni

L’assemblea del mio condominio può decidere di revocare l’incarico all’amministratore nominato da qualche mese, sul presupposto che, a giudizio della maggioranza dei condomini, questi non riusce a seguire il condominio con la dovuta diligenza. Ma l’amministratore revocato può chiedere il pagamento dell’intero compenso annuale e anche il risarcimento del danno che ritiene di avere subito a seguito dell’ingiustificata decisione assunta dal condominio. Vediamo di chiarire, tra norme e sentenze, come funziona il meccanismo e quali margini di manovra ci possono essere.
Il rapporto tra condominio e amministratore è regolato dalle norme sul mandato e non costituisce prestazione d’opera intellettuale. La legge 220/2012 ha delineato compiutamente la figura dell’amministratore, caratterizzandola con la natura fiduciaria dell’incarico e prevedendo la sussistenza di requisiti di professionalità e onorabilità, nonostante l’assenza di uno specifico albo o registro. Oggi, vuoi per la diffusione di software, ogni volta più approfonditi, vuoi per la necessità della conoscenza delle sempre più numerose leggi riguardanti il condominio, l’amministratore viene scelto tra coloro che, a tempo pieno e in modo professionale, svolgono questa attività. L’istituto condominiale deve essere infatti ridiscusso in un quadro più ampio riferentesi a tutte quelle altre normative che sono strettamente correlate al condominio e che l’amministratore è chiamato a conoscere e ad applicare.
Tuttavia i compiti affidati all’amministratore del condominio non costituiscono una prestazione d’opera intellettuale, non essendo la sua una professione per l’esercizio della quale la legge richiede la necessaria iscrizione in appositi albi o elenchi (articolo 2229 Cc). Il fatto che la legge 220 del 2012 abbia previsto per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio il possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità, non qualifica tale attività come professione intellettuale. La giurisprudenza prima (tra le tante Cassazione 20137/2017) e la legge 220/2012 dopo, con l’articolo 1129 Cc, hanno ricondotto il rapporto tra il condominio e l’amministratore allo schema del contratto di mandato, generalmente inquadrandolo come mandato con rappresentanza nell’ambito del quale, il condominio, in quanto ente sfornito di personalità giuridica, deve qualificarsi come mandante e l’amministratore come mandatario.
Tra le cause di estinzione del mandato (articolo 1722 Cc) è anche prevista la revoca da parte del mandante, con le conseguenze indicate nel successivo articolo 1725 Cc, secondo cui la revoca del mandato oneroso conferito per un determinato tempo ( appunto un anno quello dell’amministratore) obbliga il mandante (condominio) a risarcire il danno se fatta prima della scadenza del termine, salvo che ricorra una giusta causa indicativamente ravvisabile, per l’amministratore di condominio, tra quelle che la legge, all’articolo 1129, commi 11 e 12, Cc, indica come motivo di revoca giudiziaria: il tutto oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti portati dal compenso pattuito maturato sino al momento dell’intervenuta revoca. L’onere della prova del subito danno resta a carico dell’amministratore, secondo i principi generali. Così ha deciso la Suprema corte di cassazione (sentenza 7874 del 19 marzo 2021), confermando che l’attività dell’amministratore non rientra nella prestazione d’opera intellettuale, il cui esercizio è subordinato all’iscrizione in appositi albi o elenchi, ma rientra nelle professioni non organizzate in ordini o collegi ex legge 4/2013. Tale principio deve fare ben riflettere l’assemblea, che dovrà deliberare la revoca del proprio amministratore prima della scadenza del mandato solo in presenza di motivi che la legge, seppur in via indicativa, individua come giusta causa, motivazioni pretestuose comporteranno per il condominio l’obbligo di corrispondere il risarcimento dei danni, nella misura che l’amministratore revocato riuscirà a provare.

Le istruzioni per bloccare il rinnovo automatico dell’incarico

La legge dispone che l’incarico dell’amministratore dura un anno e che alla scadenza si rinnova per pari periodo. L’assemblea del mio condominio, alla scadenza del primo anno, ha provveduto alla nomina di un nuovo amministratore e adesso quello uscente pretende il pagamento del suo compenso anche per il secondo anno. È giusto ?

La pretesa dell’amministratore uscente va respinta: è proprio la legge a precisare che il rinnovo alla scadenza del mandato è subordinato al mancato esercizio da parte dell’assemblea del diritto di revoca. L’incarico resta sempre annuale, ma con rinnovo automatico per un altro anno solo se, prima della convocazione dell’assemblea non si chiede di discutere della sua revoca oppure viene chiesto espressamente di porre all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore. La nomina di un nuovo amministratore comporta l’implicita revoca del precedente, che può pretendere, come compenso solo quello maturato per il cessato incarico già svolto.

Uso illecito di soldi, può far causa anche un solo condomino

Il nostro amministratore si è reso responsabile di gravi irregolarità, tra cui anche quella di avere usato i fondi condominiali per scopi non comuni. Vorremmo chiedere la convocazione di un’assemblea per sostituirlo: possiamo farlo o dobbiamo necessariamente chiedere l’intervento del giudice? E’ possibile chiedere il risarcimento del danno?

L’assemblea dei condomini in ogni momento, senza ricorrere al giudice, può revocare dall’incarico l’amministratore, ancor più in presenza di gravi irregolarità da lui commesse. La relativa delibera deve essere adottata dall’assemblea dei condomini con la maggioranza dei presenti che riporti almeno la metà del valore dell’edificio. La distrazione di denaro dal conto corrente condominiale per finalità diverse da quelle comuni ai condomini costituisce peraltro un illecito penalmente perseguibile, che comunque legittima la richiesta di risarcimento dei danni tutti subiti dal condominio. Se l’assemblea non vi provvede ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.