I tagli dei tassi Bce alleggeriscono anche il debito immobiliare europeo

Tre tagli dei tassi, da parte della Bce, hanno alleggerito il fardello del debito immobiliare. Secondo l’ultimo Aew Research 2025 Outlook, in Europa il debito immobiliare per il 2025-27 si è ridotto: dai 99 miliardi di euro, previsti l’anno scorso, per il 2024-26) agli 86 miliardi di euro per il periodo 2025-27 . In questo quadro, la quota di deficit di rifinanziamento (quella parte di debito immobiliare difficilmente rifinanziabile) è ora stimata al 13% per i prossimi tre anni, rispetto al 17% dello scorso anno. I prestiti garantiti su uffici rappresentano il 44% del debito da 86 miliardi di euro in 20 paesi, seguiti dal retail al 21%, dal comparto residenziale al 20% e, per un altro 15%, dagli altri settori.

«La Germania – ha spiegato Hans Vrensen, head of research & strategy Europe di Aew, di passaggio a Milano – si conferma grande “malata” e continua a posizionarsi al primo posto con un debito da 31 miliardi di euro e una quota difficile da rifinanziare del 19% rispetto al totale dei prestiti nel periodo 2016-23. Si tratta della quota più elevata. Segue la Francia, con 17 miliardi e un 18% di prestiti scarsamente rifinanziabili. I dati di Italia e Spagna sono appena sotto la media, al 12 per cento. Come l’anno scorso, il Regno Unito si trova nella fascia più bassa con un debito di soli 10 miliardi e appena il 6% di prestiti a rischio».

Per Aew, dopo il forte repricing degli ultimi due anni e il calo dei tassi che ridà agio ai prestiti si tradurranno in un aumento degli investimenti. «Stimiamo che, nel 2024 e 2025, i volumi delle transazioni immobiliari europee – ha aggiunto Vrensen – saranno pari, rispettivamente, a 170 e 200 miliardi di euro su tutte la asset class, in aumento rispetto ai 150 miliardi di euro del 2023, poiché gli spread domanda-offerta si stanno restringendo. I settori alternativi hanno ampliato la loro quota sul volume totale delle transazioni europee e si attestano al record del 18% dei volumi». La percentuale di vacancy (sfitto) in Europa è diminuita da dopo il covid per tutte le asset class (attorno al 3%) tranne che per gli uffici, che sono passati dal 5% di fine 2019 al 9% di oggi.

«Qui la divaricazione tra nuovi sviluppi e uffici obsoleti (che si stanno svuotando e non hanno più mercato) è molto aumentata. La prospettiva – secondo Vrensen – è quella di un calo, però, della vacancy al 6,8% entro il 2029, dovuta a un rallentamento di nuovi sviluppi (negli ultimi anni) e dunque da una carenza di nuovo prodotto sul mercato, assieme alla riconversione di uffici obsoleti ad altre funzioni, che quindi dovrebbe diminuire la superficie oggi adibita ad ufficio».

«L’Europa – spiega ancora Vrensen – si conferma un mercato stabile e attraente per gli investitori. Il ritorno complessivo medio dagli investimenti prime in Europa (che somma i rendimenti annuali e il valore del capitale) è pari al 9,2% annuo, con in cima gli uffici di classe A, al 10,9% annuo per i prossimi cinque anni (un po’ meno in Italia che sta al 9% in Italia), sulla scia della revisione dei prezzi, del miglioramento della crescita prevista per gli affitti e della contrazione dei rendimenti. Le performance più alte attese in Francia e Benelux, davanti al Regno Unito». Nei prossimi cinque anni, l’Italia dovrebbe superare la media europea dei ritorni su logistica (10,2% annuo contro il 9% circa in Europa), shopping center (9,7% contro 9%) e residenziale (poco sopra e poco sotto all’8 per cento).