Il commerciale verso la ripresa negli Usa e in Europa nel 2025

La crescita del Pil nell’area euro salirà all’1,2% nel 2025 rispetto allo 0,7% del 2024, mentre nel Regno Unito si prevede un aumento dall’1,1% all’1,8%. Considerando il contesto economico europeo relativamente debole e il calo dell’inflazione, la Banca Centrale Europea probabilmente taglierà in modo aggressivo i tassi nelle prossime riunioni, portando il tasso sui depositi a un livello neutrale compreso tra il 2,0% e il 2,25% entro la metà del 2025. La Banca d’Inghilterra adotterà un approccio meno aggressivo nel ridurre i tassi a causa dell’inflazione rigida nei servizi e dell’aumento della spesa e del debito pubblico annunciati di recente.

Uffici, difficoltà nonostante l’occupazione

Nonostante il raffreddamento dei mercati del lavoro, i livelli occupazionali ancora elevati continueranno a sostenere i ricavi immobiliari sia negli Stati Uniti che in Europa. Nel segmento uffici, la crescita dell’occupazione ha favorito i ricavi in molti mercati, sebbene il lavoro ibrido stia spingendo molti inquilini a ridurre gli spazi. In alcuni mercati, come Austin e Dublino, i ricavi potenziali sono diminuiti nonostante la forte crescita occupazionale a causa di un aumento dei livelli di sfitto legato a nuovi sviluppi. A San Francisco, il calo dei ricavi potenziali è stato il più marcato tra i principali mercati, riflettendo una crescita occupazionale limitata in un contesto dove i locatari tecnologici hanno adottato il lavoro ibrido.

Tendenze divergenti nei sottomercati degli uffici

Nei sottomercati con tempi di pendolarismo ridotti e servizi migliori, i tassi di vacancy e gli affitti si stanno comportando meglio rispetto ad altre aree. La disponibilità di servizi e la capacità finanziaria dei locatari per finanziare tali miglioramenti hanno creato una netta distinzione tra edifici “privilegiati” e “non privilegiati”. Ad esempio, a Parigi, i canoni per uffici di fascia alta nel quartiere Center West sono cresciuti del 25% tra il quarto trimestre 2019 e il terzo trimestre 2024, rispetto al 9% registrato a La Défense. A New York City, i ricavi Cre sono nettamente superiori nella zona di Midtown rispetto ad aree più lontane dai principali nodi ferroviari della città.

I trend per settori

Negli Stati Uniti, i ricavi del settore alberghiero sono stati robusti e nella maggior parte dei mercati hanno già superato i livelli pre-pandemia. Tuttavia, potrebbero registrare un calo nel 2025. Alcuni mercati hanno mostrato una ripresa disomogenea e lenta, in particolare per gli hotel focalizzati su clientela aziendale e gruppi organizzati. In Europa, il dollaro forte e i bassi costi del carburante continueranno a sostenere i ricavi provenienti dal turismo internazionale.
Per il retail, negli Stati Uniti e in Europa, la spesa dei consumatori, la scarsità di offerta immobiliare, i tagli ai tassi di interesse e l’occupazione quasi piena favoriranno l’aumento dei ricavi.
Nel settore industriale la crescita degli affitti sarà moderata sia negli Stati Uniti che in Europa, con alcuni mercati che potrebbero affrontare un eccesso di offerta di magazzini. Nel settore multifamily i ricavi cresceranno nella maggior parte dei mercati grazie alla riduzione delle nuove costruzioni e al sostegno alla domanda offerto dall’occupazione.

Tassi e valutazioni immobiliari

Sia negli Usa che in Europa, anche se i tassi a breve termine diminuiranno nel 2025, i rendimenti obbligazionari a 10 anni rimarranno stabili rispetto ai livelli recenti. Ciò influenzerà i tassi dei mutui Cre e le valutazioni delle proprietà. La riduzione dei costi dei tassi variabili, unita alla stabilità dei tassi a lungo termine, aumenterà la liquidità delle transazioni, contribuendo a stabilizzare i prezzi immobiliari mentre emerge una base di valutazione per ogni tipologia di proprietà.