Legacoop, piano da 5 miliardi per 20mila case popolari in 10 anni

Realizzare, in Italia, in dieci anni, 20mila alloggi (il 40% del fabbisogno) a canone calmierato di circa 70/80 mq ciascuno e in più i necessari spazi esterni, per un intervento che sfiora i 5 miliardi di euro con un indebitamento complessivo di 3,4 miliardi di euro e un contributo pubblico diretto e indiretto di circa 1,5 miliardi di euro (600 milioni di euro con quota finanziaria diretta e 896 milioni di euro con aree, oneri e progettazione). Una struttura finanziaria basata su una partnership pubblica (34%) e privata (66 per cento).
È questa, in sintesi, la “proposta italiana” presentata, questa mattina, da Legacoop Abitanti al Summit europeo sul Finanziamento Responsabile dell’Abitazione che si tiene a Milano, organizzato da Housing Europe, la Federazione europea dell’edilizia pubblica, delle cooperative e del social housing (a cui Legacoop Abitanti è associata).

La proposta

«Il fabbisogno nazionale è stimato su 50mila alloggi. La nostra visione – afferma Rossana Zaccaria, presidente di Legacoop Abitanti – è di un piano pluriennale di edilizia residenza sociale in locazione a lungo termine per costruirne il 40%, cioè 20mila unità, destinate alle città metropolitane, a quelle con più di 50mila abitanti e ai capoluoghi con elevato fabbisogno abitativo, da finanziare con una piattaforma in grado di aggregare risorse pubbliche e private, nazionali ed europee , e che su indicazione delle Regioni consenta ad operatori pubblici e privati , quali le cooperative, di poter realizzare , anche utilizzando patrimonio pubblico , alloggi a canoni di locazione sostenibili».

Il risultato dei programmi di edilizia sociale basati sulla piattaforma aggregatrice sarà un canone di locazione tra i 60 e i 75 euro al mq annuo per un alloggio in affitto mensile di 70 mq tra i 350 e i 450 euro al mese.

«Nel dettaglio – ha spiegato Fabio Bastianelli, presidente di Finabita – si stimano 400 milioni di costo delle aree (pari a 250 euro al mq di superficie utile), costi delle urbanizzazioni pari a 90 milioni ( 50 euro al mq), costi di progettazione (al 10% di quello di costruzione finale) a 406 milioni. Per l’edificazione vera e propria, 1750 euro al mq (superficie utile + 45% della superficie residenziale netta), portano il complessivo a 4 miliardi. Che diventano quasi 5 miliardi (precisamente 4,9) con l’Iva. La struttura finanziaria proposta prevede, quindi, un totale di finanziamento pubblico (tra aree, urbanizzazioni e progettazione ) di 1,49 miliardi, equity privata (tra coooperative e imprese ) di 491 milioni e un debito da fonti aggregate (Bei, Banca europea per gli investimenti; Ceb, Banca di Sviluppo del Consiglio d’Europa) di 3,3 miliardi. Questo consentirebbe un canone di locazione per alloggio tra 60 e 75 euro al mq l’anno, un canone mensile per un alloggio di 70 mq tra 350 e 450 euro al mese e, infine, per una quota delle abitazioni, un “rent to buy”, cioè un prezzo di vendita dopo 20 anni di affitto, a 2.200 euro al mq. Con un tasso di interesse atteso del 3%, il valore netto degli asset è atteso tra 300 e 400 milioni e il tasso di rendimento (Irr) tra 4 e 5 per cento».

Un modello che guarda alla Francia. Nel 2020, la Caisses des Dépôts, la Banca Europea per gli Investimenti (Bei) e la Banca di Sviluppo del Consiglio d’Europa (Ceb), insieme all’Union Sociale pour l’Habitat (Ush), hanno lanciato in Francia il partenariato European Alliance for Sustainable and Inclusive Social Housing. L’ iniziativa mira a facilitare un accesso equo e giusto ai finanziamentS europei, supportando i progetti di investimento degli operatori francesi nell’edilizia sociale. Dalla sua creazione l’Alleanza ha mobilitato 3 miliardi di euro per finanziare abitazioni sostenibili, sociali e accessibili. Anche se European Housing sta lavorando a una griglia di analisi e benchmark di tutte le esperienze messe in campo (non solo in Francia, ma anche in Germania, Regno Unito e Paesi nordici) per consentire ai diversi Paesi ancora privi di un modello operativo affermato, di adattare alle proprie pecularità i migliori standard.