Logistica, case e hotel fanno da traino in Italia

Il consenso degli analisti è unanime: su tutti i mercati si naviga a vista e la situazione non cambia per il real estate. Le incertezze provengono dal contesto geopolitico, le due guerre in corso e la questione del Canale di Suez in primis. Ma come contestualizzare questo complesso quadro internazionale nel settore degli investimenti immobiliari italiani? A dare un po’ di visibilità ecco l’ultimo report di Jll «Italian outlook», rilasciato nei primi giorni di febbraio 2024 e contenente un’analisi che tiene in considerazione i dati di mercato fino alla fine del 2023.

Il contesto globale

«L’economia globale è stata più resiliente del previsto nel 2023, nonostante le sfide economiche. Le stime per l’economia italiana indicano una crescita media del Pil del +0,7% nel 2023, con la produzione industriale al -2,3% e un’inflazione in diminuzione al 5,9%», si legge nel report. I tassi di interesse elevati e i costi di finanziamento, uniti all’incertezza economica, hanno influenzato i prezzi e il sentiment in tutti i settori nel 2023, determinando un rallentamento delle attività di investimento immobiliare commerciale nei mercati dell’Emea (Europa, Medio Oriente e Africa).

Il mattone in Italia

In Italia, dopo una performance record nei primi tre trimestri del 2022, i successivi quattro trimestri fino al terzo trimestre del 2023 sono stati influenzati da un atteggiamento attendista da parte degli investitori. Il quarto trimestre del 2023 ha mostrato alcuni segni iniziali di ripresa con una variazione annuale del +19 per cento.

«Il settore immobiliare industriale e logistico ha mantenuto la sua posizione come prima classe di attività nel mercato degli investimenti immobiliari italiani, rappresentando il 30% del volume totale degli investimenti _ spiegano da Jll _. È significativo l’incremento della quota di volumi destinati agli hotel, che dimostra un buon appetito per le strutture situate nelle principali città italiane e nelle località turistiche, confermando i solidi fondamentali del settore dell’ospitalità».
Il settore degli uffici ha registrato una contrazione in termini di allocazione di risorse, nonostante i solidi fondamentali degli occupanti. Milano è stata ancora il principale obiettivo dell’attività di investimento, con una forte presenza di capitale privato focalizzato su prodotti di base.

Il settore residenziale si distingue con una quota crescente dei volumi totali, con un significativo “appetito” degli investitori per gli studentati, gli affitti residenziali e le case in vendita. La domanda degli occupanti è stata solida, con performance positive per i settori della logistica e degli uffici. Nel settore industriale e logistico, la domanda è stata guidata dagli asset di classe A e dagli operatori di logistica di terze parti, beneficiando a loro volta degli asset di seconda mano a causa del disequilibrio tra domanda e offerta, guidando la crescita degli affitti sia nelle location prime che in quelle secondarie.
Nel settore degli uffici, Roma ha registrato un buon livello di attività, grazie a due importanti transazioni. Anche Milano ha chiuso il 2023 con una variazione annuale positiva nel quarto trimestre e una buona performance annuale in termini di assorbimento, sebbene inferiore all’anno record del 2022. Oltre ai 426.000 mq di assorbimento a Milano, sono stati sottoposti a sublocazione ulteriori 40.000 mq, riflesso di un importante fenomeno in crescita. Inoltre, la limitata disponibilità di edifici di classe A ha sostenuto il livello dei tassi di locazione prime, con un tasso di vacancy di classe A pari al 2,7%.