Mercato immobiliare in graduale ripresa, affitti e prezzi ancora in crescita

Al quarto taglio dei tassi, una politica monetaria più espansiva sosterrà gli investimenti. Tuttavia, nel 2025, il comparto immobiliare italiano vedrà una loro accelerata soprattutto nella seconda parte dell’anno. Uffici e logistica – assieme ad alcune tipologie di residenziale, come lo student housing – saranno i driver della crescita. Mentre, lato locazioni, la domanda rimarrà robusta in quasi tutti i settori, sebbene il livello raggiunto dai canoni stia cominciando a riflettersi sull’assorbimento di spazi. Sono alcuni dei trend e delle prospettive 2025 per l’immobiliare italiano, secondo gli operatori del mercato.

Le prospettive

«Nei primi nove mesi del 2024 – ha sottolineato Barbara Cominelli, ceo di Jll Italia – gli investimenti hanno raggiunto 6,6 miliardi di euro, pari a un balzo del 90% sullo stesso periodo 2023, superando il totale degli investimenti dello scorso anno. A fine 2024 la stima è che si superino gli otto miliardi. L’Italia si posiziona tra i Paesi con le migliori performance nell’area Emea. Le prospettive per il 2025 sono positive, si prevede una maggiore attività di investitori internazionali, focalizzata su uffici di grado A, logistica, hotel e asset class alternative come Data center, living e healthcare. Nel retail si attende un miglioramento della domanda, specialmente per centri commerciali, retail warehousing e Gdo. Il mercato leasing dovrebbe rimanere solido per uffici centrali e logistica, con attenzione agli standard Esg. Tuttavia, la limitata disponibilità di prodotti con queste caratteristiche potrebbe ridurre i volumi di assorbimento. Non solo. Nel 2024 abbiamo visto un ritorno, sul panorama italiano, degli investitori internazionali, dal 50% di capitali esteri del 2023 al 60% di quest’anno. Infine – conclude Cominelli – il 10% degli investitori sono ultra net worth individuals e family office».

«Il rientro dell’inflazione nei parametri target ha infatti consentito alla Bce di procedere con i primi tagli dei tassi d’interesse, alimentando una progressiva riduzione del costo del capitale e concludendo i processi di repricing osservati a partire dalla seconda metà del 2022 – ha spiegato Silvia Gandellini, head of capital market Italy di Cbre -. Le prospettive di investimento nel commercial real estate per 2025 sono positive, grazie alla riduzione del costo del debito e alla stabilizzazione delle quotazioni immobiliari. L’attuale momento di mercato costituisce un ottimo entry point per gli investitori, che possono beneficiare di buoni fondamentali dei mercati occupier in tutte le principali asset class, rendimenti competitivi e della domanda sempre più diffusa di prodotti innovativi e Esg-compliant. Osserviamo anche un crescente interesse per l’operational Real Estate (hotel, strutture sanitarie, infrastrutture, studentati, data centre etc.), che offre agli investitori opportunità di diversificazione supportate da trend di lungo periodo (crescita del turismo internazionale, invecchiamento della popolazione, sistemi universitari sempre più cosmopoliti) e innovazione tecnologica (AI, tecnologia Cloud e IoT). Il recupero dell’attività d’investimento già in corso e l’ampliamento del mercato su settori innovativi – ha concluso Gandellini – offriranno al commercial real estate italiano ottime prospettive di crescita per il 2025».

«Per il 2025 – ha aggiunto Davide Dalmiglio, managing director & ceo di Savills Italy – ci aspettiamo un aumento degli investitori internazionali che guarderanno al nostro mercato, con la seconda parte dell’anno caratterizzata da una probabile compressione dei rendimenti. Living e logistica rimarranno al centro delle decisioni degli investitori, ma lo squilibrio tra domanda e offerta manterrà l’attenzione elevata sul living, in particolare sul segmento più maturo dello student housing. La logistica continuerà a essere un segmento trainante, mentre l’hospitality proseguirà la traiettoria di crescita grazie a una maggiore presenza di catene internazionali, a nuove location e format. Il settore degli uffici continuerà a registrare volumi contenuti rispetto al passato, mentre il segmento out-of-town del retail offrirà un profilo di rischio-rendimento interessante. L’high street continuerà ad attrarre istituzionali, family office e brand. Sul fronte Esg – ha concluso Dalmiglio – non solo il tema green, ma cresce anche la componente sociale dei progetti di riqualificazione».

«Sul settore immobiliare italiano pesano regolamentazione e costi di costruzione – spiega Enrico Poletto, ceo di Aste Private Professionali Auction House – ma si sta attraversando anche una fase di trasformazione significativa, spinta da innovazioni tecnologiche e da un focus crescente sulla sostenibilità. Il mercato della vendita all’incanto sta dimostrando una sorprendente resilienza, grazie anche alla crescente adozione delle piattaforme digitali che hanno semplificato l’accesso agli investimenti immobiliari, ampliando il pubblico di acquirenti».