Mercato immobiliare logistico: Roma e Napoli rincorrono Milano

Il mercato degli immobili logistici nel secondo semestre del 2024 conferma la solidità dei canoni di locazione, con incrementi dei prime rent nella maggior parte delle location italiane. Questi i principali insight emersi dalla 38° edizione del Borsino Immobiliare della Logistica (H2 2024), il report realizzato dal Dipartimento di Ricerca di Wcg-World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.
Milano rimane stabile a 73 euro/mq/anno, seguita da Roma che raggiunge, per la prima volta, la soglia dei 70 euro/mq/anno, così come Napoli. Bologna e Padova confermano i 68 euro/mq/anno, mentre solo Catania, Civitavecchia e Sassari si attestano sotto i 60 euro/mq/anno. Analogamente, sul versante degli immobili usati – sempre per quanto riguarda i valori massimi – Milano rimane stabile a 70 euro/mq/anno, mentre Roma, Bologna e Padova raggiungono quota 60 euro/mq/anno, seguite da Napoli con 57 euro/mq/anno.

Domanda alta per tagli medi

La domanda rimane alta nelle principali location del Nord Italia e in Toscana, Lazio e Campania, dove, di conseguenza, si registra una scarsa offerta. La durata delle trattative si attesta, nel 45% dei casi, tra 0-8 mesi, mentre il tasso di sconto, nel 60% dei casi, si aggira tra il 10 e il 20 per cento. Il 45% delle richieste riguarda tagli tra i 5mila mq e i 15mila al mq.
Per quanto riguarda i rendimenti, i valori rimangono stabili con percentuali del 5,3% nelle prime location. Focalizzandoci sul take-up, nel quarto trimestre 2024 il valore è stato di 620mila mq, che portano il secondo semestre 2024 a quota 1,75 milioni di mq, con un totale di 2,28 milioni di mq in tutto il 2024.

Gli operatori logistici definiscono il 2024 come un periodo stabile (41%), e sempre meno instabile (34%) o dinamico (25%). Analogamente, gli stessi operatori prevedono che il futuro sarà in crescita (47%), mentre per il 20% ci sarà una contrazione e il 34% prevede un’ulteriore stabilità. La visione degli sviluppatori immobiliari, invece, ha definito il 2024 come un periodo stabile (75%) e solo per il 25% dinamico. Il sentiment per il futuro rimane identico.

Per la prima volta, nel Borsino, oltre alla mappa dello stock immobiliare logistico, è presente la mappa dei nuovi sviluppi immobiliari: oltre 4,5 milioni di mq di nuovi progetti, di cui il 32% sorgeranno su aree brownfield.

Il settore logistico nelle primary e secondary location

Il Borsino include anche un’analisi condotta da Nomisma sulle imprese del settore logistico nelle primary e nelle secondary location. Milano, Napoli e Roma restano le province con il maggior numero di unità locali nel settore logistico, con 10.934, 9.208 e 8.857 imprese rispettivamente. Tuttavia, rispetto all’ultima rilevazione, si osservano variazioni rilevanti: Milano e Roma perdono rispettivamente 370 e 146 unità locali, mentre Napoli ne guadagna 72 rispetto al primo semestre del 2024. Il comparto del “Trasporto di merci su strada” continua a essere il più rilevante in termini numerici, rappresentando quasi il 50% del totale delle imprese. Tra le secondary location, si distinguono le performance positive delle province del Mezzogiorno, con Caserta e Palermo che registrano i miglioramenti più significativi, con un incremento rispettivo di 35 e 46 unità locali nel settore logistico.