Milano attrae ma non include: l’hinterland incontra meglio la domanda

Milano non più singola città, ma ampio territorio metropolitano. È questo il grande tema attorno a cui ruotano le riflessioni sullo sviluppo urbano – e quindi edile – di chi si occupa del tema immobiliare nella città meneghina. «Come Camera di Commercio rappresentiamo già l’allargamento dei confini; Milano ora deve fare lo stesso confrontandosi con le realtà vicine», ha detto Vincenzo Albanese, membro della giunta della Camera di Commercio di Milano, Monza e Brianza e Lodi, durante l’apertura lavori del convegno “#Casa: dati, analisi, prospettive” che si è tenuto il 2 ottobre alla Camera di Commercio meneghina.

La questione principale è una: Milano è attrattiva ma poco inclusiva. Ma per capirne i motivi bisogna partire dai dati semestrali del 2024, analizzati dall’istituto camerale a partire da dati Fimaa, Fiaip, Anama e dell’agenzia dell’Entrate. Il mercato di Milano e dintorni nei primi sei mesi dell’anno resta stabile, con prezzi che continuano ad aumentare, anche se di poco (siamo tra l’1 e il 5%, con picchi del 7% solo a Monza centro storico). Ma se i prezzi aumentano, le transazioni subiscono un arresto, e i tempi medi di vendita si allungano (attualmente siamo sui 5 mesi). Al tempo stesso, ad aumentare di più sono quei luoghi fuori Milano ben collegati alla città, come Monza e Lodi.

Prezzi e annunci in aumento, transazioni in flessione

«L’hinterland cresce perché accoglie – ha detto durante l’incontro Emanuele Barbera, di Anama Milano -, non solo le persone ma anche gli esercizi commerciali, che a Milano non riescono con la clientela a far fronte al canone». Tant’è che nel perimetro cittadino le transazioni continuano ad avere una flessione: -13% il Q1 2024 sul Q1 2023; -7% del Q2 2024 su Q2 2023.

Non se la passa meglio il mercato delle locazioni, le cui stipule subiscono una leggera flessione, soprattutto per quanto riguarda i contratti classici 4+4 (crescono invece i canoni concordati). «Aumenta anche l’offerta – nota Albanese -. Andando a vedere gli annunci di locazione su Immobiliare.it del 2024 e confrontandoli con il 2023, si vede che sono aumentati del 75 per cento. Significa che nonostante la domanda sia alta, i clienti non riescono a sostenere le spese dell’affitto o non trovano immobili che vadano incontro alle loro necessità».

L’offerta immobiliare

Perché in tutto ciò rimane un altro grande tema che riguarda l’edilizia milanese (e nazionale): il parco immobiliare già esistente ha bisogno di interventi e ristrutturazioni. E questo per rispondere tanto alla domanda delle locazioni quanto a quella delle compravendite. «Le nuove costruzioni sono più attraenti per chi acquista. Hanno prestazioni energetiche migliori, le banche offrono mutui agevolati, non ci sono ristrutturazioni da fare. Tant’è che il 12,6% delle transazioni annuali a Milano viene fatta sul nuovo. Il problema è che Milano è una città piccola, e non abbiamo prospettive di nuovi cantieri».