Nel 2025 in Europa ripresa forte ma graduale con uffici, logistica e alternativi

Da un lato il repricing, che può dirsi concluso, ma ha abbassato i valori tanto da profilare ottimi affari per chi vorrà comprare a sconto. Dall’altro il costo del denaro, che dopo quattro tagli della Bce, allarga di nuovo i cordoni sui finanziamenti (e alleggerisce il debito maturato). Per gli operatori europei dell’immobiliare il 2025 sarà l’anno della rinascita per gli investimenti. Ma non sarà una “fiammata”. Piuttosto una graduale accelerazione, soprattutto nella seconda parte dell’anno.

A tracciare la rotta europea saranno i “classici”, uffici e logistica, accompagnati (un passo indietro) dal residenziale “dedicato”, che in Italia fa rima con studentato. Mentre gli asset alternativi hanno raggiunto una media del 18% dei portafogli investimenti. Gli affitti, in tutti i settori, cresceranno. Perché in questi anni –tra Covid, tassi alti e costi “gonfiati” dei materiali – non si è costruito abbastanza per rispondere alla domanda di “nuovo”. E ciò pesa sui canoni degli asset di “grado A” (i nuovi e più efficienti), che proseguiranno la crescita, ma non mette ancora del tutto fuori mercato quelli secondari, di cui ci si vorrebbe (ma non ci si può ancora) liberare. Che restano ottimi “affari” per chi intende riconvertirli, soprattutto se li acquista oggi, a forte sconto.

Il quadro di mercato

Secondo i dati di Aew, i volumi delle transazioni immobiliari europee nel 2024 e 2025 saranno pari, rispettivamente, a 170 e 200 miliardi di euro, in aumento rispetto ai 150 miliardi di euro del 2023. Secondo Aew, il rendimento totale degli asset immobiliari prime (inteso come somma tra income returns e valore del capitale) è previsto al 9,2% medio annuo, per il periodo 2025-29. Le performance più alte sono attese in Francia e Benelux (oltre il 10%), davanti al Regno Unito. Nei prossimi cinque anni l’Italia dovrebbe superare la media europea dei ritorni su logistica (10,2% annuo contro il 9% circa in Europa), shopping center (9,7% contro 9%) e residenziale (poco sopra e poco sotto all’8 per cento).

In generale, spiega Tom Carroll, head of Emea research di Jll, «nei primi nove mesi se la Francia ha visto un calo degli investimenti del 28% e la Germania appena un +5%, l’Italia, con 6,6 miliardi ha messo a segno un +90% anno su anno, superando il totale annuo del 2023, con le stime di chiusura d’anno che parlano di otto miliardi. In Europa, oltre ai driver, uffici e logistica, crescono gli asset alternativi: datacenter, studentati, residenziale gestito e healthcare (in Italia soprattutto i primi due)».

«Anche nei maggiori mercati del commercial real estate dell’Eurozona – spiega il team Research di Cbre – si stanno osservando segnali di recupero. In Germania, ad esempio, dopo la forte flessione dei volumi d’investimento nell’ultimo biennio, il mercato del 2024 dovrebbe chiudersi in crescita rispetto allo scorso anno. Anche qui il mercato rimane molto polarizzato e sono attesi ulteriori repricing per gli asset secondari, mentre per il prodotto prime la crescita dei rendimenti sembra essere ormai conclusa ed emergono i primi segnali di possibili compressioni nei prossimi mesi. In Francia, invece, i volumi del 2024 dovrebbero rimanere ancora in calo, soprattutto a causa della debolezza del mercato Office locale, in parte compensata dai buoni risultati dei segmenti living, hotel e industrial & logistics. Le prospettive per il mercato francese del 2025 appaiono ancora incerte, complice l’attuale clima di incertezza politica e le criticità sul deficit pubblico».