Nelle grandi città corrono affitti e rendimenti. A Milano prezzi cresciuti del 43% in 10 anni

Il 2024 dovrebbe chiudere con un leggero ribasso delle compravendite, attorno ai 690mila scambi, su una crescita dei prezzi residenziali tra +1 e +3% e soprattutto con un aumento degli affitti tra 5 e 7 per cento. Milano si conferma la città più costosa d’Italia e il prezzo medio del nuovo si aggira intorno a 5mila euro al mq, ma si raggiungono tranquillamente i 17 mila euro e anche oltre per quelle signorili in zone centrali. Negli ultimi dieci anni la rivalutazione del nuovo è stata del + 43,8 per cento. Ma fino a quando questa corsa sarà sostenibile? Se lo chiedono anche gli analisti di Tecnocasa, che ieri a Milano, ha presentato, in conferenza stampa, il quadro del I semestre, sul mercato residenziale, e le prospettive per la fine dell’anno. I ribassi dei tassi sono un’iniezione di fiducia per i potenziali acquirenti che, visti anche i livelli elevati raggiunti dai canoni di locazione, potrebbero spingersi verso l’acquisto. La sfida che rappresenta anche un’opportunità per il mercato immobiliare è perseguire la sostenibilità senza trascurare il riequilibrio sociale, in un contesto sempre più incerto e in veloce evoluzione.

Affitti e rendimenti

Secondo Tecnocasa, nel I semestre, i canoni di locazione hanno continuano a crescere: dal 4% circa per i monolocali e bilocali al 3% per i trilocali. La domanda di locazione tiene e continua a fare i conti con una importante carenza di offerta. I canoni sono in aumento in tutte le grandi città. Soprattutto a Bari (rispettivamente, per mono, bilo e trilo, +5, +7,4 e +2,1%) ma anche a Bologna (+5,2, +5,8 e +2,9%) e Roma (+4,3, +4,1 e +4,9 per cento) . Meno a Milano, che resta tuttavia la più cara in valori assoluti, (+2,1, +2,4 e+1,1 per cento). «Le dinamiche sono diverse – afferma Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa -. Nel capoluogo romano l’attesa per il Giubileo sta acuendo il fenomeno di non rinnovare i contratti in scadenza per convertirli in affitti brevi. Rallenta la crescita dei canoni di locazione a Milano, città dove è più costoso prendere in affitto una casa. Qui, il mercato, saturo di affitti brevi, vede un flusso di proprietari spostarsi dallo short term a contratti ad affitto temporaneo o a canone concordato».

Sempre sulle 10 città campione, il rendimento annuo lordo ha raggiunto, mediamente, il 5,6 per cento. Si va dal 7% di Genova e il 6,9% di Palermo – derivante soprattutto dal fatto che i valori al mq degli immobili – in massima parte vetusti – sono piuttosto bassi, al 4,7% di Milano e al 4,3% di Firenze (Roma e Bologna, nel mezzo, attorno al 5,2 per cento).

Prezzi

Le grandi città chiudono con un aumento dei prezzi dello 0,9%, ad eccezione di Palermo con -0,4%, il risultato migliore spetta a Firenze con +3,2%. Milano registra un +1,3%, la capitale chiude con +0,6 per cento. L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia chiudono con +1 per cento. Bene i comuni della provincia di Bari e Palermo (dove a spingere sonio le località di mare). Rallenta la crescita dei prezzi nell’hinterland di Milano che continua comunque ad attrarre acquirenti residenti in città. Tra i capoluoghi i cui prezzi sono cresciuti più della media si segnalano Siracusa, La Spezia (anche qui premiati i Comuni sul mare con un migliore qualità-prezzo rispetto alle province vicine) e Ferrara (che attrae quegli investitori che trovano Bologna troppo costosa e che nell’ex feudo degli Estensi trovano da mettere a reddito a turisti e studenti). Ne risente anche lo sconto medio sugli acquisti, circa -8 per cento, che si amplia quanto minore è la qualità degli edifici e si traduce in un -6% a Milano e va anche oltre al 10% a Palermo e Genova. La disponibilità di spesa nelle grandi città si concentra nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (per il 25,1% dei casi). Milano e Roma, anche alla luce dei prezzi più elevati, registrano una maggiore percentuale tra 250 e 349mila euro, entrambe nel 24,9% dei casi.

«A Milano l’interesse per il nuovo è sempre più vivo – conclude Megliola -. Nella prima parte del 2024 le compravendite di nuove costruzioni hanno rappresentato il 4,3% del totale delle compravendite in città; nello stesso periodo dell’anno scorso erano pari a 2,1 per cento. E sempre nello stesso periodo in città le compravendite di immobili in classe A sono passate da 2,4% nel primo semestre del 2023 a 4,7% dello stesso periodo del 2024. Milano si conferma la città più costosa d’Italia e il prezzo medio del nuovo si aggira intorno a 5000 € al mq, ma si raggiungono tranquillamente i 17 mila € e anche oltre per quelle signorili in zone centrali. Negli ultimi dieci anni la rivalutazione del nuovo è stata del + 43,8 per cento.