Abitare sociale, Homes4All lancia un modello per rigenerare immobili inutilizzati e creare housing accessibile

Il modello già sperimentato in alcune città punta a favorire nuovi progetti di housing sociale attraverso competenze condivise e strumenti finanziari innovativi

Trasferire a professionisti, imprese, enti del terzo settore e altri soggetti, che operano nell’ambito dell’abitare, il know-how necessario a trasformare immobili inutilizzati in abitazioni accessibili, condividendo modelli sperimentati sul piano sociale, finanziario e gestionale. Con una possibilità in più: entrare in rete senza dover costituire subito una società locale, lasciando che le iniziative nascano dal confronto e definendo solo a valle le forme di collaborazione da attivare in funzione dei progetti, delle risorse e dei soggetti coinvolti.

È la proposta di Homes4All, società benefit nata a Torino nel 2019, che acquisisce, recupera e gestisce patrimonio immobiliare per ampliare l’accesso alla casa, anche per le persone in difficoltà. La condivisione prende forma attraverso Homes4All LAB, rete di competenze avviata ad aprile e presentata a fine settembre: coinvolge già le realtà di Verona, Brescia, Forlì, Bologna, Firenze, Torino e Varese, con una prospettiva nazionale e internazionale.

Il punto di partenza di tutta l’iniziativa è la constatazione della distanza che c’è fra patrimonio inutilizzato e offerta effettivamente disponibile. Il Cresme stima un fabbisogno potenziale di circa 700mila abitazioni, considerando liste d’attesa dell’edilizia residenziale pubblica, sovraffollamento e difficoltà abitativa. Dall’altra parte ci sono i milioni di abitazioni censite dall’Istat come non occupate. «L’idea che con operazioni amministrative o fiscali si riesca a riversare un numero dentro l’altro non funziona – spiega Matteo Robiglio, cofondatore della società e docente al Politecnico di Torino -. Fra quelle abitazioni ci sono case montane e seconde case e il fatto che nessuno vi risieda stabilmente non significa che siano inutilizzate. Per rendere disponibile davvero il patrimonio occorre offrire garanzie ai proprietari, definire gli accordi contrattuali, costruire il finanziamento e, quando necessario, organizzare gli interventi edilizi. È un lavoro di microingegneria legale, finanziaria e tecnica. Solo con tutele reali, i proprietari possono mettere a disposizione gli immobili ed essere anche fortemente motivati dalla finalità sociale dell’operazione».

La formula dei LAB nasce dall’esperienza dei primi tentativi di espansione di Homes4All, che aveva iniziato a costituire imprese territoriali con soci e investitori locali, aprendo la prima a Genova nell’aprile 2025. Un percorso tuttora possibile, ma che richiede tempi e condizioni organizzative non sempre compatibili con una collaborazione agli inizi. «Strutturare nuove società con investitori locali richiede tempo – racconta Federico Disegni, direttore generale -. Ma il bisogno di supporto è urgente, come testimoniano le tante richieste pervenute dall’inizio dell’attività da pubbliche amministrazioni, proprietari, enti del terzo settore e studi professionali. L’idea dei LAB è mettere a fattor comune l’esperienza maturata e la rete di relazioni costruita, insieme alle competenze e alle conoscenze che ciascun aderente porta con sé, per dare risposte più rapide ed efficaci».

L’affiliazione ai LAB, annuale e rinnovabile, dà accesso a interlocutori con cui sviluppare nuove progettualità. Le occasioni possono nascere fra gli aderenti, dai territori o dalle richieste ricevute da Homes4All. Fra i possibili interlocutori ci sono progettisti, costruttori, operatori immobiliari ed enti sociali, ma anche commercialisti e avvocati che intercettano patrimoni da riutilizzare. «Uno studio di architettura può essere molto specializzato su alcuni temi, ma gli possono mancare i servizi, la ricerca, i contatti finanziari o la componente sociale – spiega ancora Disegni -. Trova in Homes4All un soggetto che integra le competenze di cui non dispone. Lo scambio avviene da entrambe le parti. Un LAB può intercettare un’operazione nel proprio territorio oppure essere coinvolto da noi su una richiesta arrivata direttamente alla società».

Quando un’iniziativa prende forma, si definiscono il supporto necessario, la ripartizione dei compiti e i ritorni economici. Homes4All può intervenire con una consulenza oppure su più componenti dell’operazione. «Ci interessa mettere a disposizione il mestiere raccolto in questi anni e costruire insieme, quando parte un’attività, le modalità di suddivisione degli onori e degli oneri – spiega Mario Montalcini -. Ci muoviamo con uno spirito collaborativo ed etico». L’adesione non comporta un’assegnazione automatica di incarichi: richiede partecipazione attiva allo scambio e allo sviluppo delle opportunità. Per avviare il confronto è disponibile una sezione dedicata sul sito di Homes4All.

A dare consistenza al trasferimento di competenze sono le operazioni già affrontate. Con il Social Housing Barriera di Lanzo, a Torino, la società ha ristrutturato una palazzina degli anni Cinquanta di circa 750 mq: dai 16 alloggi originari ne sono stati ricavati 15, accorpando due unità al piano terreno per persone con disabilità, con la gestione di questi spazi affidata a una cooperativa. In via Beinasco, nel quartiere Aurora, un quadrilocale di 89 mq è stato rimesso in uso con manutenzioni leggere, adeguamento degli impianti e tinteggiatura ed è indicato fra gli immobili locati. A Genova, l’impresa territoriale ha preso in carico 37 alloggi dopo la trasformazione di una cooperativa sociale in Srl: l’edificio di dodici piani a Begato ospita, secondo la società, 92 persone, fra cui 25 minori.

Alla condivisione dei saperi, si accompagna il lavoro sugli strumenti finanziari. Dopo capitale sociale, strumenti partecipativi e credito bancario, Homes4All sta preparando una cartolarizzazione immobiliare, ancora in approfondimento. L’acquisizione degli immobili farebbe capo a un veicolo distinto dalla società, finanziato attraverso l’emissione di bond sottoscritti da investitori qualificati. «Homes4All promuove queste operazioni, con un ruolo di valutazione della bontà degli investimenti e di supporto alla raccolta finanziaria», precisa Montalcini. Lo strumento si inserisce nel lavoro più generale della società per rendere nuovamente utilizzabili i patrimoni e costruire la sostenibilità economica degli interventi.

«In alcune operazioni a impatto sociale serve una parte di contributi a fondo perduto per ottimizzare il quadro economico-finanziario. Il capitale di debito può aiutare, ma occorre anche il capitale di rischio. Per coinvolgerlo bisogna ragionare su una via d’uscita dall’investimento, sulla possibilità che il patrimonio, una volta rigenerato, sia vendibile e generi anche plusvalenze. L’ideale sarebbe rivenderlo a chi ci abita oppure a investitori che vogliono mantenere lo stesso bacino di utenza. È un obiettivo ambizioso, ma raggiungibile».