Affitti brevi, da New York a Barcellona: ecco l’effetto dei divieti nelle città

Studio dell’Istituto Bruno Leoni: le misure restrittive raramente producono i risultati sperati sulle crisi abitative

Introdurre limitazioni agli affitti brevi o arrivare a vietarli può risolvere la crisi abitativa che affligge molte città con canoni alti e pochi appartamenti disponibili? È la domanda rilanciata dalla presentazione da parte della Commissione europea della bozza di Affordable housing act che, se approvata, autorizzerà le amministrazioni comunali sotto “stress abitativo” a misure restrittive sulle locazioni turistiche.

Una risposta al quesito arriva dalle esperienze delle città che hanno già intrapreso la strada di una rigida regolamentazione, passate in rassegna dall’Istituto Bruno Leoni: «La lezione di dieci anni di esperimenti, da Berlino a New York, è abbastanza chiara – si legge -: i divieti riescono quasi sempre a ridurre gli annunci, a volte in modo drastico» ma «solo raramente riportano» le case destinate agli affitti brevi «sul mercato ordinario», mentre «l’effetto sui canoni, quando c’è, è minimo».

Le indicazioni – va sottolineato – non sono necessariamente in contrasto con le proposte della Commissione europea. L’esecutivo comunitario, infatti, ha spiegato che la nuova regolamentazione sugli affitti brevi farà parte di un pacchetto di misure. Alcune di queste dovranno agire sull’altro elemento chiave del problema: l’offerta di immobili a prezzi accessibili. Sarà questo, più che la questione degli affitti brevi, il centro del Piano casa europeo.

Si capisce anche così il suggerimento dell’Istituto Bruno Leoni: «Affrontare il problema alla radice, aumentando l’offerta di case, per esempio a partire dalla riconversione dello stock edilizio per gli uffici reso obsoleto dal lavoro da remoto e dalla riorganizzazione delle aziende o rilassando i vincoli alla costruzione di nuovi edifici o all’ampiamento di quelli esistenti».

Berlino è intervenuta in due occasioni sugli affitti brevi per rendere più accessibile il mercato delle locazioni. Nel 2016 la capitale tedesca introdusse il divieto di destinare abitazioni agli affitti turistici senza autorizzazione dell’amministrazione di quartiere. Due anni più tardi modificò la disciplina, consentendo l’affitto della residenza principale e quello delle seconde case fino a 90 giorni l’anno. Solo il primo intervento ha aumentato l’offerta di locazioni ordinarie ma in una misura inferiore rispetto alle aspettative: il divieto non porta a conversione uno a uno (da affitto breve a affitto a lungo termine). «Ciascun annuncio commerciale aggiuntivo sottrae tra 0,23 e 0,37 unità all’offerta residenziale». Il secondo non avrebbe fatto registrare effetti.

Nello studio dell’istituto Bruno Leoni si ripercorre poi la vicenda di Lisbona che nel 2018 «bloccò nuove registrazioni di offerte turistiche in alcuni quartieri storici dove queste superavano il 25% degli alloggi». Il divieto, secondo alcuni studi, portò a una distorsione: confrontando le zone interessate con aree confinanti, si è notato che le case nelle prime hanno perso valore (fino al 20%), perché a seguito del divieto si è persa la possibilità di affittarle ai turisti.

Nel 2014 Barcellona – caso citato nel corso dell’incontro svoltosi al ministero del Turismo, proprio sul tema degli affitti brevi – sospese il rilascio di nuove licenze per gli appartamenti turistici e nel 2017 adottò un piano urbanistico per le strutture ricettive: nella zona centrale più satura vietava nuove aperture e in alcune altre zone le consentiva soltanto a fronte di cessazioni. Risultato: gli annunci che sarebbero arrivati a circa 20mila si sono fermati a 10.700. Misurando la domanda attraverso le recensioni, ci si accorse che la la domanda continuò a crescere. I divieti possono sfuggire al controllo aumentando il nero e le irregolarità.

A New York la normativa vieta, nella maggior parte dei casi, la locazione di un intero appartamento per meno di trenta giorni senza la presenza del residente in casa. Dal settembre 2023 la Local Law 18 impone agli operatori di registrarsi e alle piattaforme di verificare la registrazione prima di accettare prenotazioni. A due anni dalla stretta, il Wall Street Journal ha confrontato le 38.500 unità disponibili su Airbnb a inizio 2023 con i circa 3mila affitti brevi legali attivi nel 2025, segnalando solo canoni crescenti, scarsa disponibilità e passaggi alle locazioni mensili. Insomma, nessun miglioramento nell’offerta abitativa. In compenso, ha fatto notare il quotidiano, gli alberghi «hanno grandemente beneficiato della riduzione della concorrenza».

Da questi esempi, anche se l’analisi dell’Istituto Bruno Leoni non ne parla, si ricava anche quanto la nuova regolamentazione europea punti ad essere diversa: anziché agire per forza solo attraverso divieti, come è sempre stato fatto in passato, l’idea è mettere a disposizione dei sindaci un pacchetto di strumenti più ampio. In teoria, potrebbero cercare anche altre strade per regolamentare il fenomeno.