Firenze e Venezia le più esposte, con tutte le 12 aree più rappresentative oltre la soglia critica. A Milano, il rapporto prezzo-reddito supera quota 8 anche in zone come Bicocca, Santa Giulia e Cascina Merlata. L’analisi completa delle cinque città dove si concentra l’80% di locazioni turistiche

Sugli affitti brevi si allunga l’ombra di un’ennesima stretta. Archiviato il primo giro di vite a livello nazionale dello scorso anno, ora a far discutere è l’Affordable Housing Act, presentato dalla Commissione europea il 9 settembre scorso e incanalato nell’iter legislativo. Il regolamento inquadra il rapporto tra affitti brevi e accessibilità abitativa in modo preciso: l’esecutivo riconosce che le locazioni turistiche non sono la causa principale della crisi abitativa e le restrizioni proposte vengono concepite come uno strumento temporaneo per contenere la domanda. Tra i criteri individuati la soglia di criticità scatta quando servono almeno otto anni di reddito pro capite per acquistare una casa media purché il rapporto sia cresciuto negli ultimi dieci anni. Occorre inoltre dimostrare che, senza interventi, la situazione non sia destinata a migliorare nei tre anni successivi. Mentre se il rapporto è uguale o superiore a dieci, l’area viene considerata automaticamente critica.

Una simulazione degli effetti che l’attuazione della norma potrebbe avere in Italia restituisce un quadro di forte pressione non solo centri storici ma anche in alcuni quartieri più periferici. Va considerato, naturalmente, che il testo potrebbe ancora essere modificato e che resta da capire quali saranno in concreto le specifiche attuative. Guardando alle cinque città che concentrano circa l’80% delle locazioni turistiche – Milano, Roma, Firenze, Venezia e Napoli – 51 dei 60 quartieri più rappresentativi (centrali ma anche periferici) risultano al di sopra della soglia critica di 8 e circa 31 aree oltre quota 10. Tra i valori più elevati dell’intero campione spiccano Duomo-Signoria a Firenze con un indice pari a 20 e Cannaregio a Venezia, a 19,5. Seguono San Carlo-Palazzo Reale a Napoli (14,1), Trastevere a Roma (13,9) e Duomo a Milano (10,3). Il divario tra le città non riguarda solo i picchi, ma l’intero campione: a Firenze e Venezia tutti i 12 quartieri presi in analisi superano la soglia critica.

Interessante il caso di Milano dove solo 5 dei 12 quartieri campione superano la soglia. Alcune aree semicentrali – come Porta Ticinese o Missori – risultano infatti al di sotto del tetto di 8, limite che viene invece oltrepassato in diversi quartieri periferici come Bicocca, Santa Giulia, Cascina Merlata (tra 9 e oltre 8). «Questo perché – spiegano da Scenari Immobiliari – nei quartieri centrali un reddito pro capite alto può compensare prezzi elevati, mentre in alcune periferie i prezzi delle abitazioni, anche se più bassi rispetto a quelli del centro, possono risultare comunque gravosi rispetto ai redditi locali».

I numeri arrivano dall’analisi di Scenari Immobiliari realizzata per Il Sole 24 Ore su un totale di 474 quartieri. Ampliando lo scenario a tutte le aree censite, il rapporto si ridimensiona sensibilmente: poco più del 43% del totale sopra la soglia. La simulazione racconta che le città con meno quartieri restano quelle con la quota più alta di aree sopra soglia (circa il 68%), perché il loro territorio urbano coincide in gran parte con il centro storico o aree turistiche, dove si concentrano servizi e affitti brevi. Per costruire la simulazione è stata utilizzata la formula indicata nella bozza europea, che mette in rapporto il prezzo medio di transazione di un’abitazione media nel quartiere (nel caso dello studio un bilocale) con il reddito medio pro capite Irpef per Cap fornito dal ministero delle Finanze, facendo una stima per zona. Si tratta dell’unico dato disponibile in Italia a un livello territoriale così granulare, ma è tecnicamente diverso dal reddito disponibile pro capite indicato espressamente dal regolamento europeo.

Secondo Aigab uno dei principali nodi della norma Ue è proprio questo: «Il rapporto prezzo/reddito richiesto dal regolamento si basa sul reddito disponibile pro capite a livello comunale, che in Italia non esiste come statistica ufficiale – spiega Marco Celani, presidente di Aigab – l’unica fonte disponibile è il reddito Irpef per contribuente, un concetto diverso perché esclude chi non dichiara». Stando ai calcoli dell’associazione, il rischio sarebbe la sovrastima dell’indice nei diversi comuni, in media di un 32,6%, con punte anche dell’80% a Napoli. «Un rapporto Cin/stock abitativo con una soglia di 5 sarebbe un indicatore più aderente alla realtà rispetto al prezzo/reddito – evidenzia Celani – perché misura direttamente quanto gli affitti brevi pesano sul patrimonio abitativo».

Nei 20 capoluoghi analizzati da Aigab (in totale 136.220 codici registrati a fronte di un patrimonio di oltre 5,2 milioni di unità) il rapporto Cin/stock evidenzia una pressione maggiore soprattutto a Firenze e Venezia, con percentuali che non arrivano al 7% anche se la concentrazione preme sulle vie centrali; mentre Milano, Napoli, Roma passano dal 2% a poco oltre il 3 per cento (2,6% il dato aggregato). Il parametro dello stress abitativo secondo Aigab, dovrebbe essere combinato anche con il numero di case vuote nel comune, attivandosi in caso ci sia meno del 10% di abitazione sfitte.

Un confronti interessante è infine con le case che hanno un Cin ma che non sono stabilmente online. Aigab stima che nelle cinque città (dati Inside Airbnb) solo una casa su tre risulta offerta in affitto breve tutto l’anno. Circa il 70% delle abitazioni con Cin nelle grandi città verrebbero quindi utilizzate come locazioni turistiche solo occasionalmente o affatto.

Fonte: Il Sole 24 Ore