Affitti per studenti, a Roma nasce la fascia «premium»

Il mercato degli affitti agli studenti archivia, almeno per ora, la stagione dei rincari generalizzati e diventa più selettivo. A determinare i canoni non è più soltanto la pressione della domanda nelle città universitarie: pesano sempre di più l’attrattività dei singoli atenei, la posizione degli immobili, la loro qualità e la presenza di un’offerta alternativa, a partire dagli studentati.

È il quadro che emerge dalla rilevazione del Centro Studi SoloAffitti alla vigilia della ripresa dell’anno accademico. Nel complesso il mercato viene indicato come stabile rispetto allo scorso anno, ma la media nasconde differenze marcate tra città e, nei centri maggiori, persino tra le diverse aree universitarie.

La forbice dei prezzi resta molto ampia. Per una stanza singola si parte dai 150-350 euro al mese di Potenza e dai 180-300 euro di Teramo e Reggio Calabria. A Bari la fascia sale a 280-450 euro, mentre a Napoli si passa da 300 fino a 590 euro. A Pavia i canoni ordinari sono compresi tra 350 e 500 euro, con punte di 600; a Firenze una singola costa generalmente 450-550 euro e può raggiungere i 750 euro nel centro storico e nell’area del polo delle Scienze sociali.

Milano continua a collocarsi nella fascia alta del mercato, con canoni tra 500 e 650 euro per una singola e punte di 700 euro. Il dato più significativo riguarda però la domanda, che secondo SoloAffitti risulta in flessione.

Tra i fattori indicati dalla società c’è la crescente concorrenza degli studentati, che intercettano una quota degli universitari tradizionalmente rivolti al mercato privato delle stanze. Un elemento che, se consolidato, segnala un cambiamento negli equilibri di una delle piazze immobiliari più tese d’Italia: l’aumento dell’offerta specializzata può incidere sulla domanda del patrimonio residenziale esistente anche in presenza di canoni ancora elevati.

Più in generale, la rilevazione segnala una crescente correlazione tra capacità di attrazione degli atenei e andamento della domanda abitativa. Le richieste tenderebbero a crescere maggiormente nelle città in cui l’offerta universitaria viene percepita come innovativa e attrattiva, mentre mostrano maggiore debolezza nelle realtà con minore capacità di richiamo.

È Roma a restituire la fotografia più evidente della segmentazione. Il canone più frequente rilevato per una stanza singola è di 550 euro, ma le quotazioni cambiano sensibilmente a seconda dell’università e del quartiere.

Nell’area della Sapienza una singola ordinaria costa tra 500 e 700 euro; nelle zone Garbatella-Marconi, interessate dalla domanda degli studenti di Roma Tre, si va da 500 a 650 euro. Intorno alla Luiss i valori salgono a 600-750 euro tra Trieste e Salario e a 650-800 euro ai Parioli. Per la Lumsa, nelle aree Prati-Mazzini, la fascia è di 600-750 euro. Più contenuti i prezzi nell’area di Tor Vergata, dove tra Romanina e Anagnina si scende a 350-600 euro.

La distanza aumenta ulteriormente per gli immobili nuovi o ristrutturati nelle immediate vicinanze degli atenei. È il segmento che SoloAffitti definisce «premium»: attorno alla Sapienza le singole raggiungono 800-900 euro, nell’area di Roma Tre 750-800 euro, mentre vicino alla Luiss si arriva a 800-1.000 euro. Per la Lumsa la fascia indicata è di 800-950 euro.

Secondo la rilevazione, nelle zone periferiche e semicentrali della Capitale i canoni risultano sostanzialmente stabili, mentre per gli immobili nuovi o riqualificati a ridosso delle università gli aumenti sono compresi tra il 5 e il 10 per cento. All’interno della stessa città una singola può così passare dai 350 euro delle soluzioni più economiche nell’area di Tor Vergata ai mille euro del segmento alto vicino alla Luiss.

A Roma emerge anche un secondo fenomeno: la riconversione verso gli studenti di una parte degli immobili precedentemente destinati agli affitti brevi. Nella fascia più alta, secondo SoloAffitti, alcune stanze doppie vengono proposte a 1.200-1.500 euro al mese.

Si tratta di valori estremi, che non possono essere considerati rappresentativi dell’intero mercato romano, ma che segnalano la formazione di un’offerta rivolta a una clientela universitaria con capacità di spesa elevata. Il mercato della stanza in appartamento condiviso si affianca così a prodotti residenziali più vicini, per qualità dell’immobile e livello dei servizi, alle nuove formule dello student housing.

Cambiano, intanto, anche le caratteristiche della domanda. La stanza singola resta la soluzione preferita, mentre wifi e vicinanza all’università sono tra i requisiti prioritari. Al Sud cresce, secondo l’indagine, l’attenzione per l’aria condizionata; sul fronte dei costi aumenta invece l’interesse per formule che incorporino nel canone anche le spese, rendendo prevedibile fin dall’inizio l’esborso mensile.

A modificare la stagionalità contribuisce infine il semestre filtro di Medicina. La ricerca dell’alloggio tende a distribuirsi in due finestre: la prima tra settembre e ottobre e una seconda tra febbraio e marzo, introducendo un ulteriore elemento di discontinuità rispetto alla tradizionale concentrazione della domanda prima dell’avvio delle lezioni.

«Non esiste più un unico mercato degli affitti universitari», sintetizza Silvia Spronelli, ceo di SoloAffitti. Una definizione che fotografa la principale indicazione della rilevazione: più che un movimento uniforme dei prezzi, il mercato mostra oggi una crescente polarizzazione per città, ateneo, localizzazione e qualità dell’offerta abitativa.