Case, in Italia servono 151mila alloggi l’anno: a Roma e Milano il fabbisogno più alto

Secondo il rapporto Centro Einaudi per Assonime e Confindustria Assoimmobiliare, la Capitale avrebbe bisogno di 39mila case l’anno, Milano quasi 35mila. In proporzione agli abitanti la più sotto pressione è Bologna. Al Sud invece 76mila alloggi in eccesso

Un Paese con più case che famiglie, ma non per questo immune dall’emergenza abitativa tornata al centro del dibattito europeo. In Italia ci sono oltre 35,6 milioni di abitazioni e meno di 26 milioni di famiglie. Eppure, al netto delle case che ogni anno si liberano e possono tornare sul mercato, il Paese avrebbe bisogno di circa 151mila nuove abitazioni l’anno, per lo più nelle grandi città. Anche in ottica prospettica, lo scenario migliora solo in parte: al 2040 il fabbisogno nazionale potrebbe scendere a 73mila unità, ma la pressione resterebbe concentrata nelle aree metropolitane del Centro-Nord. I dati arrivano dal rapporto “Abitare l’Italia di domani”, realizzato dal Centro Einaudi per Assonime e Confindustria Assoimmobiliare, che verrà presentato oggi a Roma. Stando ai calcoli dello studio, a fronte di una domanda che lo scorso anno ammontava a circa un milione di unità abitative, l’offerta effettivamente riutilizzabile si ferma a 862mila. E le nuove costruzioni non bastano a colmare il divario: nel 2024 le abitazioni autorizzate erano poco più di 55mila. 

Il nodo non è solo quante, ma soprattutto dove. Il fabbisogno infatti non è distribuito in modo uniforme: il Nord registra un deficit di circa 140mila alloggi l’anno, il Centro di 62mila. Il Mezzogiorno, al contrario, ha un eccesso di offerta riusabile di 51mila unità. Il gap più alto è nell’area definita “Nord metropolitano”, con 100mila abitazioni (8,1 ogni mille abitanti), seguito dal Centro metropolitano con 45mila. Il Sud periferico, per contro, ha 76mila case in più di quante ne servano. Stringendo il perimetro di studio alle singole città, Roma ha il fabbisogno più alto in valore assoluto: 39,3mila abitazioni l’anno. Seguono Milano (34,6mila), Torino (15,3mila), Bologna (13,1mila) e Firenze (10,7mila). In rapporto alla popolazione è Bologna la più sotto pressione, con 12,8 alloggi mancanti ogni mille abitanti, davanti a Firenze (10,8) e Milano (10,6). L’analisi prospettica al 2040 vedrebbe Roma scendere a 26,8mila e Milano a 20,1mila. Al Sud i gap sono bassi, ma non perché il mercato funzioni meglio. Napoli, con 3mila unità di fabbisogno, perde circa 15mila residenti l’anno per migrazione interna.

Il paradosso di un Paese con più case che famiglie si spiega meglio guardando allo stock, dove i numeri sulle case vuote o inutilizzate vanno letti con alcuni filtri di analisi. Le case vuote o abitate da non residenti sono circa 9,5 milioni e il rapporto cita una stima 8,5 milioni di «case dormienti», ma non tutte sono utili o recuperabili: contano età, classe energetica e posizione. Ad esempio, dei 241mila alloggi liberati ogni anno dai decessi, lo studio ne considera riusabili solo 144mila. E il divario geografico è netto: una casa lasciata da un anziano solo torna sul mercato con una probabilità del 55% nel Nord metropolitano, appena del 20% nel Sud periferico. «La polarizzazione evidenziata dallo studio smentisce [...]