Secondo Tecnocasa, nel I semestre, il mercato immobiliare conferma un andamento complessivamente positivo, pur mostrando i primi segnali di rallentamento. Valori e canoni di locazione hanno continuato a crescere, ma con un ritmo più contenuto. I mutui continuano a mantenersi accessibili

Milano è l’unica grande città in Italia in cui, nel primo semestre (rispetto allo stesso periodo 2025), sono calati i prezzi (-0,5 per cento). Non succedeva dal 2016. In generale, però, crescono dell’1,9 per cento. Così come crescono le compravendite negli hinterland delle grandi metropoli italiane. Sul fronte affitti, sebbene non accennino a diminuire, a Bari, Bologna e Milano, tornano sul segmento residenziale immobili che erano stati adibiti ad affitti brevi, con preferenza di locazioni per studenti. Mentre gli acquirenti stranieri (soprattutto dall’est Europa) crescono soprattutto nelle località di vacanza.
Sono alcune delle tendenze emerse dall’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nei primi sei mesi del 2026, presentato a Milano.

Il mercato immobiliare conferma un andamento complessivamente positivo, pur mostrando i primi segnali di rallentamento. Prezzi e canoni di locazione hanno continuato a crescere, ma con un ritmo più contenuto rispetto al semestre precedente. La domanda resta sostenuta e i mutui continuano a mantenersi accessibili.

Nel primo semestre del 2026 le compravendite residenziali in Italia sono state 381251, in aumento del 2,1% rispetto allo stesso semestre del 2025 (dati Agenzia delle Entrate). Le compravendite supportate da mutuo sono aumentate del 4,5%, mentre quelle relative ad abitazioni di nuova costruzione hanno registrato una crescita del 15,3 per cento. L’aumento delle compravendite risulta quasi analogo: nelle città capoluogo +2,2%, e nei comuni non capoluogo +2,1 per cento. Raggruppando le compravendite tra grandi città e rispettivi hinterland, si rileva un incremento del 3% per le prime e del 2,7 % per le seconde.

Le grandi città chiudono il semestre con un aumento dei prezzi dell’1,9%. Milano rappresenta l’unica realtà in lieve flessione (-0,5%) e, per la prima volta, evidenzia segnali di rallentamento del mercato. I prezzi interrompono la crescita a Firenze (0%), mentre Bologna registra un incremento contenuto (+0,8%).
I valori crescono in modo significativo a Verona (+4,9%) e Torino (+3,7 per cento). I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dell’1,4%, mentre l’hinterland delle grandi città segna un incremento del +2,0%. Tra le province delle metropoli si distinguono gli aumenti più marcati di Bari (+4,1%), Palermo (+2,9%) e Milano (+2,5 per cento). Le abitazioni di nuova costruzione chiudono il semestre con una crescita dei prezzi del 2%, inferiore rispetto a quella rilevata nei semestri precedenti.

Le compravendite effettuate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa nel primo semestre del 2026 evidenziano inoltre un aumento della quota di acquisti di abitazioni in classi energetiche elevate (A e B), che si attestano al 9,2% sul totale delle compravendite, rispetto all’8,4% registrato nello stesso periodo del 2025. A giugno, i tempi medi di vendita nelle grandi città si attestano a 108 giorni, un dato sostanzialmente in linea con quello di un anno fa (107 giorni). Bologna e Milano si confermano ancora una volta le città più rapide, con 92 giorni, in aumento rispettivamente di 17 e 8 giorni rispetto a un anno fa. I tempi più lunghi si registrano a Genova e Bari, entrambe con 132 giorni, seguite da Palermo con 126 giorni.

La scontistica media applicata si attesta al 7,5%, sostanzialmente in linea con il 7,6% rilevato un anno fa. Considerando la vetustà dell’immobile, il ribasso risulta più elevato per le abitazioni usate (-7,6%) rispetto a quelle ristrutturate (-6,8%) e a quelle nuove (-4,6%) a conferma dell’interesse accordato dai potenziali acquirenti alle soluzioni in buono stato.

Nelle grandi città la domanda immobiliare si concentra prevalentemente sul trilocale, che raccoglie il 41,5% delle richieste. Ma a Milano la tipologia più ricercata è il bilocale (44,7%), unica eccezione tra le grandi città.

Nelle grandi città la disponibilità di spesa si concentra prevalentemente (66,6% dei casi) nella fascia inferiore a 250 mila euro, in linea con gennaio 2026. Milano e Roma presentano una maggiore concentrazione nella fascia di spesa tra 250 e 349mila euro, rispettivamente con 26,1% e 25,3 per cento. Nei capoluoghi di regione che non rientrano tra le grandi città, il 39,3% dei potenziali acquirenti dichiara una disponibilità di spesa inferiore a 119mila euro. Per quanto riguarda l’offerta immobiliare, il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato con una quota del 34,3%. Seguono il bilocale, pari al 23,3%, e il quattro locali, con il 22,7 per cento.

Nella prima parte del 2026 i canoni di locazione hanno evidenziato un aumento dell’1,7% per i monolocali, dello 0,6% per i bilocali e dell’1% per i trilocali. Rispetto al semestre precedente emerge un rallentamento della crescita, che negli ultimi anni era stata particolarmente sostenuta.

Milano, Bologna e Bari sono le città in cui i canoni hanno registrato un ribasso, seppur con intensità differenti. Palermo e Torino hanno invece segnato gli incrementi più consistenti. Anche nei capoluoghi di provincia i canoni di locazione hanno continuato a crescere: +1,6% per i monolocali, +2,3% per i bilocali e +1,7% per i trilocali. Anche in questo caso si osserva una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente.

La domanda di immobili in affitto resta elevata, mentre l’offerta fatica a tenere il passo con le esigenze di chi cerca casa: persone che non hanno accesso al credito, che non desiderano acquistare o che si trasferiscono per motivi di lavoro e studio. Nelle grandi città continua il ritorno sul mercato di abitazioni precedentemente destinate all’affitto breve, anche per effetto della maggiore complessità gestionale, di rendimenti non sempre appetibili e di normative comunali volte al contenimento del fenomeno. Il mercato continua a premiare solo gli immobili in ottimo stato. Permane inoltre, da parte dei proprietari, il timore di possibili morosità, elemento che li rende sempre più cauti nell’affittare e che, in alcuni casi, li porta a lasciare l’immobile vuoto. A Milano si rilevano i canoni di locazione più elevati: 823 euro per il monolocale, 1093 euro al mese per il bilocale e 1502 euro al mese per il trilocale. I tempi di locazione nelle grandi città si attestano a 35 giorni. Aumentano i contatti stipulati per motivi di studio e quelli a canone concordato.

«In Italia – spiega Piero Terranova, analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – la maggior parte delle compravendite continua a riguardare l’abitazione principale, che nel primo semestre del 2026 rappresenta il 74,8% degli acquisti. L’investimento si attesta al 18%, sostanzialmente in linea con il 2025, mentre la casa vacanza rappresenta il 7,2%, in leggera crescita rispetto al 6,6% dell’anno precedente. A livello nazionale le famiglie rappresentano il 66% degli acquirenti e i single il 34%, a Milano la quota dei single invece supera il 48%. In costante crescita l’attenzione verso l’efficienza energetica: in Italia la quota di compravendite nelle classi A e B passa dall’8,4% del 2025 al 9,2% del primo semestre 2026. A Milano la crescita è ancora più marcata, dal 7,7% al 9,5%. Quote vicine al 9% anche a Bologna e Verona. Prosegue la tendenza dei residenti delle grandi città ad acquistare l’abitazione principale fuori dal comune di residenza. Nel 2019 il 75% acquistava nella propria città, mentre nel primo semestre 2026 la quota scende al 60%. A Milano il fenomeno è ancora più evidente: solo il 38% dei residenti acquista all’interno del capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori città. Nel 2019 la quota di acquisti fuori Milano era del 35%. In Italia – conclude Terranova – il 70% delle locazioni è legato a una scelta abitativa, il 24% riguarda esigenze di lavoro e il 6% lo studio. A Milano il 38% delle locazioni riguarda lavoratori trasfertisti e il 13% studenti. A livello nazionale il canone libero è il contratto più diffuso con il 41% delle scelte, seguito dal canone concordato al 31% e dal transitorio al 28%. A Milano, invece, cambia in maniera significativa la distribuzione dei contratti utilizzati: il canone concordato passa dal 10% del 2025 al 31% del primo semestre 2026, mentre diminuiscono il transitorio e il canone libero. A Milano il forte aumento nell’utilizzo di contratti a canone concordato è determinato dal nuovo Accordo Territoriale del 2023 che ha adeguato i massimali dei canoni».

Previsioni

«Per i prossimi mesi – spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi di Tecnocasa – non si prevedono cambiamenti significativi nel mercato immobiliare, compravendite e prezzi dovrebbero registrare incrementi contenuti: le prime potranno oscillare tra 760-770 mila, mentre i secondi sono attesi in crescita tra +3% e +5 per cento. L’aumento dei tassi di interesse potrebbe rendere più complesso l’accesso al credito e spingere la domanda di immobili in affitto. I canoni di locazione cresceranno solo laddove esistano ancora margini tali da garantirne la sostenibilità e, per questo, ci aspettiamo un aumento contenuto dei valori tra +1% e +3% a motivo anche di una maggiore offerta sul mercato. Il rapporto degli italiani con la casa appare ancora saldo, la casa resta una modalità di impiego del risparmio non ancora scalfita da contesti altamente incerti come quelli attuali».

Fonte: Il Sole 24 Ore