Fabbricati di categoria F, il vuoto normativo alimenta le incertezze sulle cessioni

In assenza di una disciplina espressa, il Notariato chiarisce il regime Iva e il rapporto con l’imposta di registro

Le categorie catastali F comprendono le aree urbane F1, i fabbricati collabenti F2, in corso di costruzione F3, in corso di definizione F4 e i lastrici solari F5.

Esse sono state previste dall’articolo 3, comma 2, Dm 2 gennaio 1998, n. 28 il quale dispone che, ai soli fini dell’identificazione catastale, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;

b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;

c) lastrici solari;

d) aree urbane.

Tali categorie sono definite categorie catastali fittizie dalla circolare dell’agenzia del Territorio 26 novembre 2001, n. 9/T, in quanto, pur non previste nel quadro generale delle categorie (ad esse non è possibile associare una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione, ecc.) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.

Sul piano tributario, esse sono ancora prive di regolamentazione a livello legislativo nonostante, tra l’altro, il numero elevato di beni appartenenti alle categorie F3 e F4, che parrebbero essere oltre 1 milione: ciò ha generato una situazione di incertezza, soprattutto nell’ambito dell’imposta sul valore aggiunto, al quale ha rivolto l’attenzione il pregevole studio n.36-2026/T del consiglio nazionale del notariato che di seguito viene analizzato, condividendone le conclusioni.

Il notariato, muovendo dall’assunto che le cessioni dei beni che si trovano ancora nel ciclo produttivo dell’impresa sono soggette obbligatoriamente ad Iva, premette che, pur con qualche precisazione, dovrebbe essere agevole inquadrare tra le operazioni imponibili sia quelle aventi ad oggetto beni classificati come F3 (unità in corso di costruzione), che le cessioni riguardanti fabbricati in corso di definizione classificabili nella categoria F4.

I fabbricati in corso di costruzione (F3)

Lo studio ricorda, in primo luogo, che la categoria F/3 può essere attribuita soltanto alle unità oggetto di dichiarazione di nuova costruzione che, al momento dell’accatastamento, non sono ultimate e per tale ragione non sono suscettibili di produrre un reddito proprio: tale categoria è assegnata normalmente alle nuove costruzioni, ma può essere attribuita anche alle unità derivanti da divisioni di unità ultimate solo in parte (ossia da divisioni di unità già censite in categoria F/3) ovvero alle unità edificate, e comunque non ancora ultimate, su aree urbane (F/1).

In ragione di ciò, ossia del fatto che si tratta di beni non ancora ultimati e, pertanto, ancora all’interno del ciclo produttivo, appare corretta la posizione dell’Amministrazione finanziaria secondo la quale (circolare del 1° marzo 2007, n. 12, § 11) le relative cessioni devono essere in ogni caso assoggettate ad Iva, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Si ritiene opportuno segnalare che detta condivisibile interpretazione si pone in contrasto, peraltro, con la posizione della Corte di Cassazione.

I fabbricati in corso di definizione (F4)

Lo studio giunge alle medesime conclusioni anche per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati in corso di definizione, classificati in categoria F4: si tratta, anche in tal caso, di beni che al momento della relativa cessione si trovano ancora in corso di trasformazione edilizia o in corso di ristrutturazione e la cessione deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Si tratta, infatti, di fabbricati che possono rientrare in due categorie, accomunate dall’essere entrambe rappresentate da beni che possono essere considerati ancora nel circuito produttivo dell’impresa; possono esservi ricompresi, precisa il Notariato, non solo fabbricati che si trovano in uno stato prossimo ad essere dichiarati ultimati negli atti del catasto, ma anche fabbricati su cui sono in corso interventi di ristrutturazione edilizia:

Sul punto, il Notariato è critico verso la posizione assunta dall’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 167/2022, secondo la quale si dovrebbe applicare la disciplina Iva secondo la categoria catastale che il bene aveva prima di tale classificazione.

La soluzione, secondo lo studio, non è condivisibile:

Pertanto, secondo lo studio, anche per la cessione di un bene F4 in ristrutturazione “non può non valere la medesima regola, prevista in generale per i fabbricati in corso di ristrutturazione, che la qualifica come necessariamente imponibile solo se i relativi lavori siano effettivamente iniziati”.

Invece, “se i lavori non siano iniziati e, quindi, limitatamente al caso molto marginale e di difficile attuazione di fabbricati classificati come F4 in data anteriore all’inizio della ristrutturazione, alla cessione che li abbia ad oggetto si deve ritenere applicabile la disciplina corrispondente alla categoria catastale ordinaria che avevano prima della modifica della classificazione”.

Per concludere sul punto, proseguendo lungo la medesima linea interpretativa il notariato prende posizione anche in ordine alle imposte ipotecarie e catastali: posto infatti che, per l’applicazione dell’imposta ipotecaria del 3% e dell’imposta catastale dell’1%, è richiesto che debba trattarsi necessariamente di beni strumentali ultimati (rientranti nell’ambito applicativo di cui all’articolo 10, comma 8 ter, Dpr 633/1972), con riferimento ai beni classificati nella categoria F4 non potranno trovare mai applicazione le imposte ipotecarie e catastali rinforzate del 3% e dell’1%.

Le aree urbane

Per quanto riguarda le aree urbane, la sola classificazione catastale nella categoria F1, prescindendo cioè dalla relativa destinazione urbanistica, non consente di giungere a conclusioni definitive ai fini della loro disciplina Iva. Pertanto, secondo il Notariato, dovendosi prescindere dal mero dato catastale, ai fini dell’individuazione del trattamento fiscale occorre tenere sempre presente che l’area urbana è equiparabile ad un terreno e che il regime tributario che si deve applicare alle negoziazioni che le riguardano è quello proprio di tali beni, basato sulle risultanze degli strumenti urbanistici. Pertanto, “al pari di quanto previsto per i terreni, se ne potrà verificare l’imponibilità o l’esclusione della relativa cessione dal campo di applicazione dell’Iva secondo i presupposti di carattere generale” cui all’articolo 2, comma 3, Dpr 633/1972.

Conseguentemente, se l’area è edificabile, la vendita rientra nel perimetro dell’Iva mentre, se non lo è, l’operazione resta fuori campo Iva e trova applicazione l’imposta di registro secondo le regole della vendita dei terreni.

I fabbricati collabenti

Come ricordato dalla risoluzione del ministero dell’Economia e Finanze 16 novembre 2023, n. 4/DF, i fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del catasto edilizio urbano (o catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita. In particolare, sono classificati nella categoria catastale F/2 in quanto immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante.

I lastrici solari

Quanto ai lastrici solari, potrà trovare applicazione l’articolo 10 Dpr 633/1972 soltanto se si conclude che anche i lastrici solari possano essere considerati fabbricati.

Il dubbio si pone, infatti, poiché “il lastrico solare, che normalmente è una parte di un edificio che pur praticabile resta un tetto, può anche consistere in una copertura di ambienti sottostanti che possono essere anche aree scoperte”: a tale riguardo, il Notariato sposa l’interpretazione dell’agenzia delle Entrate (circolare 36/E del 19 dicembre 2013) e della Cassazione (ordinanza 1° giugno 2021, n. 15192), qualificando i lastrici solari come fabbricati.

Ciò premesso, lo Studio si preoccupa di chiarire se collocare le relative cessioni:

Lo studio, tuttavia, precisa che ciò non significa che la cessione di un lastrico solare debba scontare necessariamente l’imposta proporzionale di registro del 9%, benché essa sia esente Iva. Non si potrebbe escludere infatti che “la cessione in argomento, se operata dal costruttore originario o dal soggetto passivo che vi abbia effettuato interventi di edilizia pesante e se sia posta in essere nei 5 anni dalla relativa ultimazione, è soggetta ad Iva. Sarà ugualmente imponibile se, in caso di decorso dei 5 anni, tali soggetti esercitino l’opzione per la relativa applicazione”.

Per quanto riguarda le pertinenze, il Notariato distingue come segue:

Per le aree urbane F1, la cessione avente ad oggetto un’area pertinenziale F1 suscettibile di utilizzazione edificatoria sconterebbe comunque l’Iva, mentre la cessione di un’area urbana pertinenziale non suscettibile di utilizzazione edificatoria “dovrà essere considerata fuori campo Iva per carenza del presupposto oggettivo. Solo per la pertinenza l’atto sconterà l’imposta di registro in misura proporzionale con un minimo di euro 1000 e le imposte ipocatastali fisse di euro 50 ognuna”.

Fabbricati in corso di costruzione F3

Per essi, il Notariato precisa che è consentito beneficiare delle agevolazioni prima casa soltanto se la finalità dichiarata dal contribuente in sede di atto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga realizzata nel termine massimo di 3 anni di decadenza del potere di accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria, coincidente con il termine decorrente dalla registrazione dell’atto.

In caso di vendita di un fabbricato in corso di costruzione, pertanto, l’applicazione dell’aliquota Iva ridotta al 4% dipende dalla destinazione dell’immobile e dai requisiti dell’acquirente. Più in particolare, è possibile usufruire dell’agevolazione se l’immobile, una volta ultimato, non appartiene alle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9) e l’acquirente dichiara in atto di possedere i requisiti soggettivi previsti dalla legge

Fabbricati in corso di definizione F4

Non sembrerebbe possibile ritenere che il relativo acquisto possa beneficiare in via autonoma delle agevolazioni prima casa: le due sottocategorie che possono essere ricondotte in tale categoria riguardano porzioni di fabbricati non abitative o interi stabili in ristrutturazione, che non potrebbero presentare i requisiti minimi per poterne valutare l’idoneità ad essere destinati ad abitazione.

Tuttavia (citando la risposta 915-95/2024 dell’agenzia delle Entrate, Direzione Regionale Abruzzo, relativamente alla quale, peraltro, il Notariato solleva qualche dubbio interpretativo) lo Studio afferma che sarebbe possibile godere delle agevolazioni prima casa nel caso di trasferimento di un bene F4, in cui la natura abitativa verrebbe acquisita solo in data successiva al trasferimento quando saranno terminati i lavori di ristrutturazione.

Fabbricati collabenti F2

Secondo l’agenzia delle Entrate (risposta a interpello 357/2019) è esclusa la possibilità di invocare le agevolazioni prima casa perché i fabbricati in categoria F2 non rientrerebbero nella nozione di fabbricato destinato ad abitazione.

Secondo la (condivisibile) impostazione della Cassazione (ordinanza 3913/2025), invece, in materia di agevolazione prima casa, posto che la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo (entro il termine concesso all’Agenzia per l’esercizio del potere di accertamento, precisa lo Studio, analogamente quanto previsto per i fabbricati in corso di costruzione).

Lastrici solari F5

Per l’agenzia delle Entrate (risposta a interpello 26 agosto 2021, n. 566), posto che le pertinenze agevolabili sono solo quelle appartenenti alle categorie catastali C2, C6 e C7 e che tale elencazione deve ritenersi tassativa l’acquisto di un lastrico solare F5 non sarebbe agevolabile.

Secondo la (condivisibile) interpretazione della Corte di Cassazione (ordinanza 10 agosto 2021, n. 22561), invece, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato.

Alla luce delle descritte difficoltà cui possono imbattersi gli operatori che si trovano ad inquadrare sul piano fiscale le cessioni che abbiano ad oggetto beni appartenenti alle categorie fittizie se operate da un soggetto passivo Iva, il Notariato, nell’auspicare un intervento chiarificatore del legislatore o almeno una rivisitazione delle proprie posizioni da parte dell’Amministrazione finanziaria, invita alla massima cautela nell’adottare le soluzioni proposte.