In assenza di una disciplina espressa, il Notariato chiarisce il regime Iva e il rapporto con l’imposta di registro

Le categorie catastali F comprendono le aree urbane F1, i fabbricati collabenti F2, in corso di costruzione F3, in corso di definizione F4 e i lastrici solari F5.

Esse sono state previste dall’articolo 3, comma 2, Dm 2 gennaio 1998, n. 28 il quale dispone che, ai soli fini dell’identificazione catastale, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;

b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;

c) lastrici solari;

d) aree urbane.

Tali categorie sono definite categorie catastali fittizie dalla circolare dell’agenzia del Territorio 26 novembre 2001, n. 9/T, in quanto, pur non previste nel quadro generale delle categorie (ad esse non è possibile associare una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione, ecc.) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.

Sul piano tributario, esse sono ancora prive di regolamentazione a livello legislativo nonostante, tra l’altro, il numero elevato di beni appartenenti alle categorie F3 e F4, che parrebbero essere oltre 1 milione: ciò ha generato una situazione di incertezza, soprattutto nell’ambito dell’imposta sul valore aggiunto, al quale ha rivolto l’attenzione il pregevole studio n.36-2026/T del consiglio nazionale del notariato che di seguito viene analizzato, condividendone le conclusioni.

Il notariato, muovendo dall’assunto che le cessioni dei beni che si trovano ancora nel ciclo produttivo dell’impresa sono soggette obbligatoriamente ad Iva, premette che, pur con qualche precisazione, dovrebbe essere agevole inquadrare tra le operazioni imponibili sia quelle aventi ad oggetto beni classificati come F3 (unità in corso di costruzione), che le cessioni riguardanti fabbricati in corso di definizione classificabili nella categoria F4.

I fabbricati in corso di costruzione (F3)

Lo studio ricorda, in primo luogo, che la categoria F/3 può essere attribuita soltanto alle unità oggetto di dichiarazione di nuova costruzione che, al momento dell’accatastamento, non sono ultimate e per tale ragione non sono suscettibili di produrre un reddito proprio: tale categoria è assegnata normalmente alle nuove costruzioni, ma può essere attribuita anche alle unità derivanti da divisioni di unità ultimate solo in parte (ossia da divisioni di unità già censite in categoria F/3) ovvero alle unità edificate, e comunque non ancora ultimate, su aree urbane (F/1).

In ragione di ciò, ossia del fatto che si tratta di beni non ancora ultimati e, pertanto, ancora all’interno del ciclo produttivo, appare corretta la posizione dell’Amministrazione finanziaria secondo la quale (circolare del 1° marzo 2007, n. 12, § 11) le relative cessioni devono essere in ogni caso assoggettate ad Iva, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Si ritiene opportuno segnalare che detta condivisibile interpretazione si pone in contrasto, peraltro, con la posizione della Corte di Cassazione.

I fabbricati in corso di definizione (F4)

Lo studio giunge alle medesime conclusioni anche per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati in corso di definizione, classificati in categoria F4: si tratta, anche in tal caso, di beni che al momento della relativa cessione si trovano ancora in corso di trasformazione edilizia o in corso di ristrutturazione e la cessione deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Si tratta, infatti, di fabbricati che possono rientrare in due categorie, accomunate dall’essere entrambe rappresentate da beni che possono essere considerati ancora nel circuito produttivo dell’impresa; possono esservi ricompresi, precisa il Notariato, non solo fabbricati che si trovano in uno stato prossimo ad essere dichiarati ultimati negli atti del catasto, ma anche fabbricati su cui sono in corso interventi di ristrutturazione edilizia:

nella prima sottocategoria rientrano porzioni di fabbricato delle quali, all’atto dell’accatastamento di altre porzioni, si sta stabilendo la destinazione o la consistenza; si tratta di unità immobiliari già edificate e già censite, ma non ancora accatastate, le quali saranno accorpate ad altre unità immobiliari urbane e che, benché “completate”, si trovano ancora in una fase di trasformazione edilizia;
fanno parte della seconda sottocategoria di beni classificabili come F4 anche fabbricati per i quali sia in corso un intervento di ristrutturazione edilizia ex articolo 3, comma 1, lettera d), Dpr 380/2001, in cui vengono abbattuti muri divisori e di confine tra le varie unità immobiliari (con la precisazione, ricorda lo studio, che l’intervento deve riguardare l’intero fabbricato o una parte di fabbricato composta da più unità immobiliari e non può avere ad oggetto una singola unità).

Sul punto, il Notariato è critico verso la posizione assunta dall’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 167/2022, secondo la quale si dovrebbe applicare la disciplina Iva secondo la categoria catastale che il bene aveva prima di tale classificazione.

La soluzione, secondo lo studio, non è condivisibile:

innanzitutto, perché potrebbe valere solo per i beni classificati in categoria F4 che siano in corso di ristrutturazione, e non anche per l’altra sottocategoria di beni F4 in attesa di accatastamento, rispetto ai quali, non essendo stati mai accatastati, non sarebbe nemmeno possibile individuare una categoria catastale di origine;
in secondo luogo, perché anche con riguardo ai beni appartenenti alla sottocategoria di fabbricati in corso di ristrutturazione, che prima dell’inizio dell’intervento risultavano accatastati, non si comprende come possa trovare applicazione il criterio indicato dall’agenzia delle Entrate quando al momento dell’atto del trasferimento la categoria originaria non sarebbe più corrispondente alla mutata consistenza del bene; seguendo tale tesi “si legittimerebbe l’asimmetria di ritenere tassabile la cessione di un fabbricato che sia ancora nel circuito produttivo secondo la disciplina prevista invece per un bene ultimato”.

Pertanto, secondo lo studio, anche per la cessione di un bene F4 in ristrutturazione “non può non valere la medesima regola, prevista in generale per i fabbricati in corso di ristrutturazione, che la qualifica come necessariamente imponibile solo se i relativi lavori siano effettivamente iniziati”.

Invece, “se i lavori non siano iniziati e, quindi, limitatamente al caso molto marginale e di difficile attuazione di fabbricati classificati come F4 in data anteriore all’inizio della ristrutturazione, alla cessione che li abbia ad oggetto si deve ritenere applicabile la disciplina corrispondente alla categoria catastale ordinaria che avevano prima della modifica della classificazione”.

Per concludere sul punto, proseguendo lungo la medesima linea interpretativa il notariato prende posizione anche in ordine alle imposte ipotecarie e catastali: posto infatti che, per l’applicazione dell’imposta ipotecaria del 3% e dell’imposta catastale dell’1%, è richiesto che debba trattarsi necessariamente di beni strumentali ultimati (rientranti nell’ambito applicativo di cui all’articolo 10, comma 8 ter, Dpr 633/1972), con riferimento ai beni classificati nella categoria F4 non potranno trovare mai applicazione le imposte ipotecarie e catastali rinforzate del 3% e dell’1%.

Le aree urbane

Per quanto riguarda le aree urbane, la sola classificazione catastale nella categoria F1, prescindendo cioè dalla relativa destinazione urbanistica, non consente di [...]

Fonte: Il Sole 24 Ore