Nel mercato immobiliare di lusso non conta soltanto la città o il quartiere: a fare la differenza può essere il singolo indirizzo. A sottolinearlo è l’analisi del Centro studi di Idealista sulle high street residenziali italiane, che prende in considerazione le strade che presentano contemporaneamente un volume significativo di immobili in vendita e quotazioni particolarmente elevate. L’indagine riguarda gli otto principali mercati metropolitani italiani (Milano, Roma, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze) e prende in considerazione le strade con almeno dieci immobili in offerta. Gli annunci del secondo trimestre 2026. I valori indicati sono mediane dei prezzi richiesti negli annunci attivi nel secondo trimestre 2026.

A dominare la classifica nazionale è Milano. Via Senofonte, nel quartiere City Life, raggiunge un prezzo mediano di 21.429 euro al metro quadro, con un valore mediano per immobile di 4,5 milioni di euro. Seguono Corso Venezia, nell’area Palestro-Monforte, con 18.378 euro al metro quadro e 3,5 milioni per immobile, e Via dei Giardini, tra Brera e Montenapoleone, con 16.800 euro al metro quadro e una mediana di 3 milioni per abitazione.

La concentrazione del mercato premium milanese è evidente: otto delle dieci strade più costose d’Italia per prezzo mediano al metro quadro si trovano nel capoluogo lombardo. Il confronto con le quotazioni medie delle città rende ancora più evidente il distacco di prezzi. A fronte di una media cittadina di 5.757 euro al metro quadro, Via Senofonte arriva a quasi quattro volte tanto. La geografia del lusso milanese non si limita però a un unico distretto: oltre a City Life, Brera e Palestro-Monforte, emergono il Carrobbio, Ariosto-Magenta e Moscova.

Roma presenta una configurazione diversa. Con una media cittadina di 3.784 euro al metro quadro, le sue high street più costose formano un asse relativamente compatto nel centro storico. Nella top ten stilata da Idealista, Piazza di Spagna si posiziona quarta con 14.242 euro al metro quadro, Via del Babuino sesta con 13.525 euro.

Anche Via del Corso, Corso Vittorio Emanuele II e Via di Campo Marzio si collocano tra circa 12mila e 14.300 euro al metro quadro. Via del Corso, in particolare, registra una mediana di 12.500 euro al metro quadro e 2,1 milioni di euro per immobile.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, il lusso urbano può assumere due configurazioni: «Quella della centralità, dove la scarsità dell’offerta produce prezzi al metro quadro elevati indipendentemente dalla dimensione dell’immobile», e «quella dello spazio, dove il prezzo al metro quadro è più contenuto ma gli immobili sono grandi». È il caso, quest’ultimo, di zone residenziali fuori dalla densità urbana, come le colline fiorentine o il quartiere di Posillipo a Napoli.

Firenze ne è appunto un esempio. Piazza del Duomo è l’indirizzo più caro della città in termini unitari, con 11.275 euro al metro quadro e una mediana di 1,98 milioni di euro per immobile. Ma in Via Pian dei Giullari, sulle colline, il valore al metro quadro scende a 5.728 euro mentre il prezzo mediano dell’abitazione sale a 2,3 milioni, il più elevato tra gli indirizzi fiorentini analizzati.

Una dinamica analoga emerge a Napoli. Via Filippo Palizzi, al Vomero, guida la graduatoria cittadina con 7.615 euro al metro quadro, mentre a Posillipo i valori unitari sono inferiori ma le dimensioni delle proprietà spingono verso l’alto il prezzo complessivo: Via Posillipo registra 6.429 euro al metro quadro e una mediana di 1,24 milioni di euro per immobile.

A Torino il primato spetta a Via Giambattista Bogino, nel centro storico, con 8.370 euro al metro quadro e un valore mediano di 1,67 milioni di euro per immobile. Il mercato premium torinese appare fortemente concentrato: le prime sei strade della graduatoria cittadina ricadono tutte nel perimetro del centro storico.

Bologna mostra invece una minore polarizzazione. Strada Maggiore guida con 6.436 euro al metro quadro e 715mila euro per immobile, seguita da Via delle Tovaglie con 6.303 euro. Rispetto agli altri mercati esaminati, il capoluogo emiliano presenta quindi una distribuzione del pregio più diffusa e uno scarto meno accentuato rispetto alla media cittadina, pari a 3.798 euro al metro quadro.

Caso opposto è Genova, dove lo studio rileva lo scarto maggiore tra quotazione media cittadina e indirizzo di punta. A fronte di una media di 1.790 euro al metro quadro, Piazzale John Fitzgerald Kennedy, a Carignano, raggiunge 7.247 euro al metro quadro. Seguono, a distanza, Via Stefano Prasca e Via Nizza, entrambe intorno ai 3.570 euro.

A Palermo, infine, il primato va a Via Umberto Giordano, nel quartiere Malaspina-Palagonia, con 3.824 euro al metro quadro e 650mila euro per immobile. Seguono Via Marinai Alliata a Mondello, con 3.548 euro al metro quadro, e Via Vittorio Emanuele, nell’area Tribunali-Kalsa, con 3.519 euro.

Fonte: Il Sole 24 Ore