I mercati immobiliari più a rischio bolla sono Zurigo e Tokyo

Secondo l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2026, che analizza i prezzi degli immobili residenziali in 23 grandi città del mondo, Miami cede posizioni. Milano è tra le meno esposte

Zurigo è la città con il rischio di bolla immobiliare più elevato, seguita da Tokyo. I segmenti prime mostrano dinamiche diverse rispetto al mercato residenziale nel suo complesso, mentre aumentano le difficoltà di accesso alla casa.
E’ quanto emerge dall’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2026, lo studio che valuta il rischio di bolla nei principali mercati immobiliari mondiali analizzando i prezzi degli immobili residenziali in 23 grandi città del mondo. Miami, che nelle due edizioni precedenti presentava il rischio più elevato, è rientrata nella fascia di rischio accentuato, insieme a Dubai, Seul, Ginevra e Lisbona.
Il rischio appare più moderato a Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hong Kong e Singapore. In Europa rientrano nella stessa fascia Milano, Amsterdam, Madrid, Francoforte e Monaco di Baviera, mentre Parigi e Londra presentano un basso rischio di bolla. Fuori dall’Europa, soltanto New York, San Francisco e San Paolo figurano nella categoria a basso rischio.

«Lisbona e Seul hanno registrato quest’anno il maggiore aumento del rischio di bolla. Si sono accentuati alcuni squilibri anche a Milano, Hong Kong, Madrid e Dubai, sebbene a Dubai il rischio si sia attenuato da marzo. In Svizzera, i bassi costi di finanziamento hanno continuato ad alimentare il rischio a Zurigo e Ginevra. Al contrario, piazze come Tokyo e Sydney hanno visto un ridimensionamento degli squilibri, che sono invece rimasti stabili a Singapore. Nelle città nordamericane, il rischio di bolla è diminuito», si legge nel report.

Per quanto riguarda Milano, la domanda degli investitori stranieri, la solida formazione di nuovi nuclei familiari e la limitata offerta abitativa hanno sostenuto la crescita dei prezzi negli ultimi anni. I prezzi sono aumentati del 9% su base annua, superando la crescita degli affitti e dei redditi e peggiorando l’accessibilità economica. La persistente carenza di offerta continua a sostenere le valutazioni, ma la convenienza finanziaria dell’acquisto dipende sempre più dalle aspettative di future plusvalenze.

Dopo il forte rialzo degli ultimi anni, «Milano è entrata tra le città con rischio immobiliare moderato. Le zone centrali di pregio hanno beneficiato della crescente domanda internazionale, riducendo l’accessibilità per gli acquirenti locali e favorendo l’interesse verso aree semicentrali e periferiche. Grazie al ruolo di hub europeo per settori come tecnologia, lusso e servizi finanziari, la città continua ad attrarre talenti e sostenere la domanda abitativa. L’espansione verso l’hinterland potrebbe però contribuire a contenere la crescita dei prezzi nel tempo», ha detto Matteo Ramenghi, chief investment officer di Ubs WM in Italia.

Tornando all’indice, nell’ultimo anno, in termini reali, prezzi delle abitazioni, affitti e redditi sono rimasti nel complesso stabili, pur con forti differenze tra le diverse città. Seul, Lisbona, Madrid e Hong Kong hanno registrato gli aumenti più consistenti, con prezzi reali delle abitazioni in crescita di circa il 10%. All’estremo opposto, Vancouver e Toronto hanno segnato cali di circa il 10%. Anche a Francoforte e Monaco di Baviera i prezzi sono diminuiti, seppure più moderatamente.
«Il permanere di costi di finanziamento elevati dovrebbe contenere l’aumento dei prezzi delle abitazioni nel breve periodo. Nella maggior parte delle città, i costi annui legati all’acquisto di un’abitazione di 60 mq, compresi interessi ipotecari e spese di manutenzione, superano il 40% del reddito lordo di un lavoratore altamente qualificato», ha detto Matthias Holzhey, autore principale dello studio ed economista presso il Chief Investment Office di Ubs Global Wealth Management, sottolineando che «oggi possedere un immobile costa nettamente più che affittarlo, soprattutto in città come Monaco di Baviera, Hong Kong e Sydney».

Infine, guardando al tema inflazione, emerge che in oltre la metà delle città analizzate, negli ultimi cinque anni gli immobili residenziali non hanno protetto dall’inflazione. I mercati che nel 2021 erano stati classificati ad alto rischio di bolla hanno poi registrato i cali più marcati, con una flessione media dei prezzi di circa il 15 per cento. Hanno inciso anche l’intensità e la durata dello shock inflazionistico: nelle città con un’inflazione superiore alla media, i prezzi reali delle abitazioni sono diminuiti mediamente di circa il 5%; in quelle con un’inflazione inferiore alla media, nello stesso periodo i prezzi reali sono invece cresciuti in media di circa il 10% all’anno