In Italia il real estate crowdfunding supera 1 miliardo di raccolta

Secondo il report di Luiss Business School e Walliance, è il valore cumulato nel 2025 (+21% sul 2024). Più selettività degli operatori

Il 2025 conferma il real estate crowdfunding come un mercato ormai maturo su scala globale, ma segna con chiarezza il passaggio da una fase di crescita esplosiva a una di consolidamento e selezione degli operatori. Con un piccolo traguardo, per l’Italia. Il real estate crowdfunding italiano, infatti, chiude il 2025 superando il miliardo di euro raccolto, con un capitale cumulato di 1,03 miliardi (+21,3% sul 2024).

È quanto emerge dalla nuova edizione del Real Estate Crowdfunding Report, progetto di ricerca di Walliance sviluppato con Luiss Business School, che sarà presentato a Milano il prossimo 11 settembre.

Tuttavia, la raccolta annua si ferma a 181,6 milioni, in calo dai 300 milioni del 2024, mentre le campagne finanziate salgono a 452 rispetto alle 230 del 2024.

«La differenza – ha sottolineato Giacomo Bertoldi, ad di Walliance Group Spa – dipende soprattutto dal fatto che nel 2025 è cambiato molto il taglio medio delle operazioni: sono state finanziate 452 campagne contro 230 nel 2024, quindi quasi il doppio, ma per importi medi sensibilmente inferiori. La raccolta media implicita passa infatti da circa 1,3 milioni per campagna nel 2024 a circa 400mila euro nel 2025. Nel 2025 la maggior parte delle campagne è stata inoltre di tipo lending, che normalmente riguarda operazioni più piccole e numerose. Il dato riflette quindi anche una fase di consolidamento e maturazione del mercato, non una riduzione del numero di operazioni che premierà gli operatori capaci di integrare competenze finanziarie, immobiliari e tecnologiche, ampliare la propria offerta e operare in una dimensione internazionale».

Nel complesso, il mercato immobiliare italiano continua a crescere (+6,4% le compravendite). Il decreto interministeriale del 7 gennaio 2026 – che prevede l’estensione del Fondo di Garanzia per le Pmi – alle operazioni di lending crowdfunding, rappresenta una misura di sostegno potenzialmente rilevante per il comparto, seppure non ancora pienamente operativa. Sul piano industriale, il fatturato medio delle prime 10 piattaforme italiane cresce in modo marcato, tra il 2020 e il 2024, passando da circa 278mila a quasi 3,9 milioni.

L’Ebitda medio segue però una traiettoria meno lineare: negativo nel biennio 2020-2021, tornato positivo nel 2022, con un picco nel 2023 e una flessione nel 2024 nonostante la crescita dei ricavi. Il dettaglio per singola piattaforma conferma la natura selettiva di questa dinamica: delle 10 piattaforme analizzate, 9 crescono in fatturato, ma solo 6 migliorano anche l’Ebitda, mentre per 3 la redditività operativa peggiora (per una manca il dato). In due casi, in particolare, un fatturato in crescita si accompagna a un Ebitda negativo. Questa dinamica può essere vista come indice di un settore ancora alla ricerca di un equilibrio stabile tra crescita dei volumi e sostenibilità del modello di business.

« I numeri – ha proseguito Bertoldi – restituiscono con chiarezza questa trasformazione. A livello globale, la raccolta cumulata ha raggiunto 58,8 miliardi, con una crescita dell’8,3% rispetto al 2024. L’Europa mostra una dinamica molto positiva, raggiungendo 22,4 miliardi e registrando un incremento dell’11,4%, mentre gli Usa, si confermano il primo mercato con 30,5 miliardi».

Fra i diversi Paesi europei, la Francia consolida il proprio primato con circa 6,8 miliardi raccolti. Al secondo posto si colloca il Regno Unito, con circa 3,5 miliardi, mentre la Germania occupa la terza posizione con 2,3 miliardi. Seguono la Spagna e i Paesi Bassi, entrambi con una raccolta cumulata di poco inferiore a 1,6 miliardi e l’Estonia, con 1,2 miliardi.

«Per il futuro – ha spiegato Matteo Caroli, associate dean per la sostenibilità e l’impatto di Luiss Business School – i tre scenari costruiti per il 2026 confermano una crescita attesa ma più contenuta: a livello Ue tra 18,9 e 22 miliardi; in Italia tra 1,12 e 1,31 miliardi. Nel complesso, il quadro che emerge da questa edizione è quello di un settore che cresce ancora, ma che sta attraversando una fase di selezione: minore concentrazione al vertice in Europa rispetto agli Usa, ma pressione competitiva crescente; redditività delle piattaforme sotto stress nonostante ricavi in aumento; un divario evidente tra rendimento promesso e realizzato».

Per manager e investitori professionali, ha proseguito Caroli, «tre determinanti sembrano destinate a guidare i prossimi 12-24 mesi: la capacità di gestire e comunicare con trasparenza il rischio di credito, l’efficienza dei modelli di business a fronte di costi di compliance crescenti alla normativa europea (che dal 10 novembre 2023 si applica a tutti i fornitori europei ) e la capacità di intercettare la crescita internazionale, oggi ancora marginale in Italia, dove meno del 2% dei progetti presenta una componente estera».