Secondo uno studio di Scenari Immobiliari e Investire Sgr, oltre 25 milioni di lavoratori vivono in territori dinamici ad alta tensione abitativa. Di questi oltre, oltre 4 milioni di famiglie non riescono ad accedere al mercato privato nè hanno i requisiti per l’edilizia residenziale pubblica

Oltre 25 milioni di lavoratori in Italia vivono in territori dinamici sotto il profilo economico e occupazionale. Ma questo porta squilibri sul mercato residenziale: forte domanda, scarsa offerta e valori in crescita. Questo paradigma produrrà – da qui al 2050 – un fabbisogno abitativo di 840mila case, di cui circa 540mila destinate a lavoratori continuativi e circa 300.000 a lavoratori stagionali, che richiedono una mobilitazione di investimenti per oltre 235 miliardi di euro.

E’ quanto emerge dal report di Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr, presentato durante il 34esimo Forum del settore, in corso a Rapallo.

La disponibilità di abitazioni accessibili è diventata una vera e propria infrastruttura strategica. In Italia, nei contesti territoriali più dinamici, legati all’industria, al terziario e al turismo, l’aumento costante dei costi immobiliari e la contemporanea contrazione dell’offerta rischiano di frenare anche il mercato del lavoro. Un chiaro segnale di questa tensione emerge dai dati sull’occupazione: a fronte di circa 2,87 milioni di assunzioni programmate dalle imprese nel primo semestre del 2026, si registra una difficoltà di reperimento per il 44,8% delle figure cercate. In questo scenario, la scarsità di soluzioni abitative flessibili e commisurate al potere d’acquisto dei lavoratori rappresenta un ostacolo primario per l’attrazione e la stabilizzazione dei talenti nei distretti produttivi nazionali.

Per misurare la reale portata del fenomeno, l’analisi condotta nel rapporto di Scenari Immobiliari e Investire Sgr si basa sullo studio di 515 Sistemi Locali del Lavoro. Si tratta di aggregazioni territoriali che riflettono i reali bacini occupazionali e produttivi nazionali, permettendo di individuare dove la crescita economica genera maggiore domanda di abitazioni per lavoratori e famiglie. In Italia sono oltre 25,19 milioni i lavoratori che vivono e operano all’interno di questi territori dinamici. Questo vasto bacino genera un fabbisogno abitativo stimato in circa 840 mila case, destinate a sostenere la cosiddetta fascia grigia, composta da oltre 4 milioni di nuclei familiari che dispongono di un reddito ma non riescono ad accedere al mercato privato ai prezzi attuali e non rientrano nei requisiti dell’edilizia residenziale pubblica.

Analizzando la distribuzione settoriale del fabbisogno abitativo all’interno dei Sistemi Locali del Lavoro, circa 410mila case si concentrano nei territori a prevalente vocazione terziaria, che comprendono le grandi città e le aree metropolitane. Altri 287 mila alloggi sono riconducibili ai territori a forte specializzazione turistica, mentre 110 mila unità servono i contesti industriali e manifatturieri, a cui si aggiunge una quota residuale di 30.500 abitazioni legate alle attività primarie e agricolo-alimentari. Inoltre, lo studio suddivide la domanda complessiva tra 537.500 lavoratori continuativi, che necessitano di residenze stabili per sé e per i propri nuclei familiari, e 300mila lavoratori stagionali, caratterizzati da esigenze abitative flessibili e periodiche.

Per rispondere in maniera efficace a questa vasta sfida abitativa, le previsioni parlano di una necessità sul mercato di oltre 70 milioni di metri quadrati di superficie residenziale. L’ammontare degli investimenti necessari è vertiginoso e supera i 235 miliardi di euro, con un costo medio di realizzazione ponderato di circa 280mila euro per singola abitazione. Anche proiettando il raggiungimento dell’intero fabbisogno abitativo stimato su uno scenario di lunghissimo periodo con orizzonte al 2050, la copertura della domanda richiederà la realizzazione e la messa sul mercato di circa 35 mila ulteriori abitazioni ogni anno.

Di fronte a un fabbisogno così articolato, il mercato immobiliare residenziale muove i primi passi verso nuova asset class immobiliare rappresentata dalle cosiddette staff house (o service housing) ossia soluzioni residenziali gestite e flessibili concepite per lavoratori fuori sede e per integrare le prestazioni di welfare aziendale. Tra i poli urbani che mostrano il maggior indice di appetibilità per lo sviluppo di interventi residenziali dedicati ai lavoratori dallo studio spiccano Milano, Roma, Firenze e Bolzano, seguiti da Torino, Bologna, Venezia e Napoli.

«Il mercato immobiliare deve poter considerare il segmento residenziale dell’Affordable Living come un investimento infrastrutturale – ha affermato Michele Beolchini, head of product development & fundraising di Investire Sgr -. Per questo, è necessario che i capitali istituzionali, privati e pubblici siano disponibili a investire in modo significativo in questo segmento, così da consentire lo sviluppo di un’offerta abitativa coerente con le esigenze strutturali dei lavoratori italiani. Il sistema delle Sgr italiane ha già maturato competenze, track record e capacità di strutturare e gestire prodotti dedicati, lavorando insieme a investitori istituzionali e sviluppando piattaforme in grado di intercettare la domanda abitativa della cosiddetta “fascia grigia”. In questo ambito, Investire Sgr è attiva da oltre quindici anni nel settore delle infrastrutture sociali, con particolare riferimento allo sviluppo di progetti residenziali destinati alla locazione a lungo termine a canoni calmierati. Attraverso 14 fondi di investimento, la Sgr ha raccolto oltre 1,5 miliardi di euro di risorse, destinati alla realizzazione di circa 6.500 appartamenti e 4mila posti letto per studenti».

«Il tema dell’abitare, oltre che rilevante questione sociale, rappresenta oggi una leva strategica per la competitività dei territori e per la crescita economica del Paese. – ha detto Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – Per questo è necessario promuovere una visione di lunghissimo periodo che si dimostri capace di coniugare sostenibilità economica, qualità dell’abitare e inclusione sociale, trasformando una necessità crescente in un’opportunità di sviluppo per l’intera filiera immobiliare e per i territori».

Fonte: Il Sole 24 Ore