La plusvalenza da 110 solo sulla quota di immobile acquistato

Per la parte eredita non rileva chi ha eseguito le opere di ristrutturazione

Non è tassabile con la «plusvalenza superbonus» chi vende un immobile ereditato, indipendentemente dal fatto che i lavori edili agevolati siano stati eseguiti dal defunto o dall’erede, in sintonia con quanto accade in generale, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, secondo il quale l’acquisizione dell’immobile in successione esclude tout court la tassazione della plusvalenza di un’eventuale cessione, in quanto non si tratta di un’operazione speculativa.

Questa esenzione dalla «plusvalenza superbonus» è stata chiarita definitivamente dalla risposta dell’agenzia delle Entrate di ieri, la n. 158, confermando l’interpretazione indiretta, data dalla dottrina, in base alla risposta n. 208/2024. In quest’ultima, infatti, l’agenzia, nell’escludere l’applicazione della «plusvalenza superbonus» per tutti gli «immobili acquisiti per successione», non specificava se questo principio dovesse valere solo se i «lavori superbonus» fossero stati effettuati «ante successione dal de cuius» oppure se potesse valere anche nei casi di «lavori superbonus» effettuati «post successione dall’erede»; «proprio questa assenza di distinguo», secondo il documento del Consiglio nazionale e della Fondazione dei commercialisti del 1° luglio 2025, induceva legittimamente a ritenere che, anche per l’agenzia delle Entrate, non vi fosse alcun «distinguo da fare tra le due differenti casistiche».

Se, però, l’immobile venduto è stato acquistato per metà non tramite successione ed è stato ereditato per l’altra metà (classico caso dell’eredità ricevuta dal coniuge), la «plusvalenza superbonus» si calcola sulla parte di provenienza non ereditaria (risposta 208/2024). La risposta 158/2026 ha confermato che questa regola si applica anche se i lavori superbonus sono stati effettuati, non dal comproprietario che cede l’immobile, ma da un altro comproprietario dello stesso.

La risposta 158/2026, poi, ha confermato che, se il contribuente non è in grado di individuare il «prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto», può ai fini della determinazione della plusvalenza, utilizzare il «valore risultante da un’apposita perizia giurata, redatta da un professionista abilitato» e solo per gli immobili «acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni», i valori storici possono essere adeguati ai prezzi attuali, rivalutandoli con l’indice Istat (in sintonia con la risposta 86/2026).

La risposta di ieri, infine, ha chiarito che, se il cedente comproprietario dell’immobile non ha «sostenuto alcuna spesa per gli interventi agevolati» con il superbonus al 110%, ma queste sono state sostenute da un altro comproprietario, che poi ha anche ceduto il relativo credito a terzi, ai fini della determinazione della cosiddetta «plusvalenza superbonus», il «prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto non può essere incrementato delle spese sostenute» dal comproprietario, neanche «per le componenti non oggetto di beneficio fiscale».