La simulazione Credipass: in 25 anni 13mila euro in più per chi stipula a ottobre

Quasi 13.500 euro in più nell’arco di 25 anni, pari a 540 euro l’anno. È il maggior costo stimato per chi stipula a ottobre un mutuo da 130mila euro rispetto a chi lo ha acceso a febbraio, considerando la combinazione che rispecchia il mercato italiano: 85% a tasso fisso e 15% a tasso variabile. A calcolarlo è una simulazione realizzata da Credipass in esclusiva per Il Sole 24 Ore su 300 rate.

Il confronto riguarda due mutui con lo stesso importo, durata e ammortamento alla francese. Cambia il momento della stipula e quindi il livello dei tassi: il primo assume le condizioni di febbraio, il secondo quelle stimate per ottobre. A entrambi viene applicato il mix delle nuove erogazioni indicato da Credipass: non una formula contrattuale offerta sul mercato, ma una media ponderata delle scelte dei mutuatari italiani.

L’esborso complessivo è di 187.765 euro per il mutuo medio stipulato a febbraio e di 196.865 euro per quello acceso a ottobre: 9.100 euro di differenza sulle 300 rate. Anche il primo, però, contiene una quota variabile del 15% che risente della crescita dell’Euribor e incorpora quindi già una parte del rincaro dei tassi. Per isolare l’intero effetto del rialzo, Credipass considera anche uno scenario a tassi invariati: mantenendo ferme per 25 anni le condizioni di febbraio, l’esborso sarebbe stato di circa 183.376 euro, cioè 13.489 euro in meno rispetto al mutuo di ottobre, equivalenti a 540 euro l’anno.

Alla base del cambiamento c’è la risalita sia dell’Irs, riferimento per i mutui fissi, sia dell’Euribor, utilizzato per quelli variabili. Si aggiunge la decisione con cui il 10 settembre la Bce ha aumentato di 25 punti base i tre tassi ufficiali, per la seconda volta nel 2026. Dal 16 settembre il tasso sui depositi è salito al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90 per cento. Francoforte ha motivato la stretta con le pressioni inflazionistiche generate dal conflitto in Medio Oriente, senza indicare le prossime mosse. «Tutti gli scenari a medio termine – dice Roberto Anedda, head of financial market analysis di Credipass – stimano tassi di interesse in rialzo. Le tensioni sul mercato energetico restano elevate e questo porterà ad alzare i costi». Anche la Fed, ricorda Anedda, ha appena aumentato i tassi nonostante le pressioni di Trump e i mercati ipotizzano almeno altri due interventi della Bce tra la fine dell’anno e l’inizio del prossimo.

Per capire come si forma il rincaro medio, Credipass separa le due componenti. Nel fisso, il miglior tasso medio passa dal 2,982% di febbraio al 3,49% di ottobre. La rata sale da 615 a circa 650 euro e il rimborso complessivo da 184.577 a 195.034 euro: 10.457 euro in più, in media 418 l’anno. In un finanziamento interamente a tasso fisso, l’aggravio è determinabile fin dalla stipula, perché la rata non cambia.

Più articolato è il calcolo per il variabile. Il tasso è ottenuto sommando uno spread dello 0,60% alla media tra Euribor a uno e a tre mesi. A febbraio era pari al 2,58%, con una rata di 589 euro. A ottobre raggiunge nella simulazione il 3,24% e la rata sale a 632 euro, 43 in più. I valori sono osservati fino a settembre, mentre ottobre è già un dato assunto dal modello.

Per misurare l’effetto maturato nel breve periodo, ogni rata viene confrontata con quella che si sarebbe pagata se il variabile fosse rimasto fermo al 2,58 per cento. Tra febbraio e ottobre la somma delle differenze è di 160 euro. Il variabile supera la rata del fisso di febbraio soltanto da settembre e, nel complesso delle nove mensilità, conserva ancora un vantaggio di 81 euro.

Il quadro cambia sui 25 anni. Dopo ottobre Credipass applica la curva dei future Euribor disponibile al 14 settembre, ossia le aspettative incorporate nei contratti scambiati sul mercato. Il tasso del mutuo salirebbe al 3,93% nel 2029 e al 4,25% nel 2036, portando la rata prima a 679 e poi a circa 695 euro. Poiché i future arrivano a settembre 2036, il modello mantiene costante l’ultimo valore fino alla scadenza.

Con queste ipotesi, il variabile stipulato a febbraio genera un esborso di 205.825 euro, quello di ottobre di 207.239: 1.414 euro in più. Nello scenario a tassi invariati da febbraio, invece, l’extracosto arriverebbe a 30.673 euro, 1.227 l’anno.

Il peso maggiore si concentra nella prima parte dell’ammortamento, quando il capitale residuo è più elevato. «Si tratta di extracosti – aggiunge Anedda – che possono trasformarsi in migliaia di euro lungo la vita del mutuo, a fronte di una situazione reddituale delle famiglie italiane che non ha neanche assorbito i picchi dell’inflazione del 2022-2023. Inevitabilmente questa situazione si rifletterà presto in una contrazione delle erogazioni». Le compravendite di abitazioni hanno già segnato una prima frenata nel secondo trimestre 2026, ma, conclude Anedda, bisognerà attendere le statistiche di fine anno per misurare l’impatto dei tassi.

GLI ALTRI EXTRA-COSTI DELL’AUTUNNO 2026

+324 € – Spesa per il carburante

Extra costo cumulato da febbraio a dicembre 2026 per l’acquisto di carburante da parte di una famiglia italiana (da settembre a dicembre si ipotizzano prezzi invariati rispetto ad settembre). Consumo familiare: 1.000 litri l’anno, divisi fra benzina e gasolio in base ai volumi di rete 2025.

+114 € – Bolletta dell’elettricità

Extra costo cumulato da febbraio a dicembre 2026 sulla bolletta dell’elettricità di una famiglia (2.187 kWh di consumo annuo, profilo Arera 2024). Per ottobre-dicembre si ipotizzano Pun e Psv invariati ai valori parziali di settembre (Pun 209,0 €/MWh). È inclusa l’Iva pagata.

+180 € – Bolletta del gas

Extra costo cumulato da febbraio a dicembre 2026 sulla bolletta del gas di una famiglia media italiana. Si stimano 678 Smc di consumo annuo (11,7 miliardi di Smc domestici + 2 miliardi condominiali, divisi per il numero di utenze gas). Per ottobre-dicembre si utilizza il Psv di settembre (74,13 €/MWh).

Fonte: Il Sole 24 Ore