Spagna, Sánchez vara nuove misure contro la crisi abitativa: cosa cambia per affitti e sfratti

Dopo lo sfratto di una pensionata, centinaia di persone accampate a Puerta del Sol. Il governo approva due decreti per tutelare gli inquilini, mentre il deficit abitativo rischia di superare il milione di unità entro il 2028

A Puerta del Sol, nel centro di Madrid, si dorme in tenda da sabato. La protesta contro il caro-casa, che ha portato centinaia di persone ad accamparsi nella piazza simbolo degli Indignados del 2011, è cominciata con lo sfratto di una pensionata di 87 anni ed è diventata nel giro di pochi giorni una mobilitazione nazionale. María del Carmen Abascal, per tutti Maricarmen, è stata portata fuori su una barella dall’appartamento in cui viveva da oltre settant’anni, dopo che il nuovo proprietario aveva chiesto di aumentare l’affitto da 500 a 2.650 euro al mese. La protesta si è estesa presto ad altre città, aumentando la pressione sul governo di Pedro Sánchez, alle prese con una crisi abitativa che le misure adottate finora non sono riuscite ad arginare.

La risposta dell’esecutivo è arrivata oggi, 29 settembre, con l’approvazione in Consiglio dei ministri di due decreti sulla casa, dopo una trattativa tra socialisti e Sumar proseguita fino all’ultimo momento. Il governo punta a un voto già venerdì, ma il sostegno parlamentare non è ancora garantito.

Il primo provvedimento introduce una proroga straordinaria di due anni per i contratti di affitto in vigore che arrivano a scadenza entro il 31 dicembre 2028, consentendo agli inquilini di mantenere più a lungo le attuali condizioni contrattuali. Estende inoltre fino al 2030 le tutele contro gli sfratti per i nuclei vulnerabili privi di un’alternativa abitativa, una misura contestata soprattutto per le possibili ricadute sui piccoli proprietari.

L’esecutivo interviene anche sugli affitti temporanei e delle singole stanze, spesso utilizzati, secondo le associazioni degli inquilini, per aggirare le tutele previste per le locazioni residenziali ordinarie. Prevista inoltre una stretta sugli acquisti immobiliari dei cosiddetti “fondos buitre”, i “fondi avvoltoio”, per contrastare le operazioni speculative fino al 2028. Restano da definire i criteri per individuare le società interessate.

Nel secondo decreto è finita invece la misura più delicata: il rinnovo automatico dei contratti di locazione, richiesto dal Sindicato de Inquilinas, tra i promotori dell’accampamento di Madrid. La scelta di dividere i due decreti nasce dalle divergenze nella maggioranza e dal tentativo di assicurarsi i voti necessari in Parlamento. Junts, la formazione indipendentista catalana il cui sostegno può risultare determinante, ha espresso riserve sul pacchetto, chiedendo di distinguere i grandi operatori immobiliari dai piccoli proprietari. Il sindacato degli inquilini, al contrario, ha criticato la scelta di dividere i decreti, temendo che la misura più incisiva possa essere respinta.

Il pacchetto contempla anche finanziamenti a tasso zero per l’acquisto della prima casa, fino al 20% del prezzo e per un massimo di 50mila euro, destinati a chi ha difficoltà a sostenere la spesa iniziale. Annunciate inoltre agevolazioni fiscali per alcune categorie di inquilini e proprietari, i cui requisiti saranno precisati nei testi definitivi.

Il governo Sánchez era già intervenuto sul mercato immobiliare nel 2023, con la Ley por el Derecho a la Vivienda, che ha introdotto limiti agli affitti nelle cosiddette “zonas tensionadas”, le aree in cui il costo della casa pesa maggiormente sui redditi delle famiglie o i prezzi sono aumentati oltre determinate soglie. Qui i nuovi canoni sono generalmente vincolati a quelli dei contratti precedenti, mentre per i grandi proprietari si applica anche un sistema di indici pubblici. La legge prevede inoltre incentivi fiscali per chi abbassa gli affitti, cona la riduzione del canone di almeno il 5% che, alle condizioni stabilite dalla normativa, può dare diritto a una deduzione fino al 90% del rendimento netto della locazione.

La normativa, però, non viene applicata allo stesso modo in tutta la Spagna. Spetta infatti alle comunità autonome, che hanno ampie competenze in materia abitativa, attivare i limiti agli affitti nelle aree individuate come più problematiche.

Nel mirino anche gli affitti brevi, che soprattutto nelle città turistiche riducono la disponibilità di abitazioni per i residenti. Dal primo luglio 2025, per pubblicizzare sulle piattaforme digitali un immobile destinato alle locazioni di breve durata è obbligatorio un codice identificativo unico, introdotto per facilitare i controlli e contrastare le attività irregolari.

A pesare sul mercato immobiliare spagnolo è soprattutto la carenza di abitazioni. Lo scorso 23 settembre la vicegovernatrice della Banca di Spagna, Soledad Núñez, ha aggiornato le stime sul fabbisogno nazionale: mancano all’appello circa 750-755mila case, un deficit che potrebbe aumentare di altre 300mila unità entro il 2028, superando così quota un milione.

Lo squilibrio risale alla crisi immobiliare del 2008, dopo la quale il settore delle costruzioni non è più riuscito a tenere il passo con la formazione di nuovi nuclei familiari. Nel frattempo, la crescita della popolazione e la domanda concentrata nelle principali aree urbane hanno contribuito a spingere ulteriormente i prezzi. Núñez ha ricordato che dal 1980 il reddito reale disponibile delle famiglie spagnole si è moltiplicato per 1,8, contro un aumento di 3,5 volte dei prezzi reali delle abitazioni. Nell’area euro, nello stesso periodo, i due valori sono cresciuti rispettivamente di 1,6 e 1,8 volte. In Spagna, insomma, comprare casa è diventato progressivamente più oneroso rispetto ai redditi, soprattutto per i giovani.

Ad aprile l’esecutivo ha approvato il Piano statale per la casa 2026-2030, con una dotazione di 7 miliardi di euro in cinque anni, oltre il triplo del programma precedente. Il 60% delle risorse arriva dall’amministrazione centrale, il restante 40% dalle comunità autonome. Almeno il 40% dei fondi servirà ad aumentare il numero di abitazioni pubbliche, protette e a prezzi accessibili, anche attraverso l’acquisto di immobili esistenti. Un altro 30% è destinato alla riqualificazione degli edifici, agli interventi per l’accessibilità, al rinnovamento urbano e rurale e allo sviluppo dei terreni. Il restante 30% finanzierà gli aiuti per ridurre il peso delle spese abitative sui redditi delle famiglie e favorire l’autonomia dei giovani.

Per gli alloggi pubblici o protetti finanziati con le nuove risorse è inoltre previsto un vincolo di destinazione permanente, per impedire che possano essere successivamente sottratti al patrimonio residenziale accessibile. L’attuazione del piano dipenderà però anche dalle amministrazioni regionali e dalla capacità del settore edilizio di accelerare la costruzione di nuove abitazioni.

Resta la difficoltà di conciliare le richieste immediate degli inquilini con i tempi necessari per aumentare l’offerta. La proroga dei contratti e le tutele contro gli sfratti possono garantire maggiore stabilità a chi ha già una casa in affitto, ma non risolvono la carenza di immobili. Il Partito popolare contesta inoltre la strategia dell’esecutivo, sostenendo che ulteriori vincoli rischino di scoraggiare i proprietari e ridurre l’offerta. Sánchez deve trovare un accordo anche con Junts, che chiede maggiori garanzie per i piccoli locatori.

Nel frattempo, per Maricarmen è stato raggiunto un accordo. La pensionata ha accettato la proposta di rientrare nell’appartamento con un nuovo contratto da 533 euro al mese, una cifra che non supera il 30% del suo reddito. La protesta, però, non si ferma. E il Sindicato de Inquilinas ha annunciato che l’accampamento di Puerta del Sol proseguirà.