Sui balconi del condominio l’amministratore risponde solo per le parti comuni

Il recente crollo a Livorno ha riportato l’attenzione sulle diverse responsabilità nella gestione della manutenzione

Fin dove deve e può spingersi l’amministratore di condominio nell’adempiere al compito di garanzia, controllo e manutenzione che compete al suo ruolo? La risposta a questa domanda è tornata drammaticamente di attualità con la morte, la scorsa settimana, a Livorno di una donna di 56 anni a causa del cedimento del balcone, posto al terzo piano dell’appartamento dove abitava con il marito e i figli. Il crollo è avvenuto proprio mentre la donna si trovava sul balcone.

Alla magistratura spetta ora comprendere la dinamica dei fatti e acquisire la documentazione relativa alla gestione dello stabile per valutare eventuali responsabilità: al momento, l’amministratore di condominio è stato inserito nel registro degli indagati. Ma, al netto della vicenda particolare, e drammatica, è bene ricordare quali siano i doveri di un amministratore di condominio nella manutenzione delle parti comuni e quali quelli di un proprietario per le parti private.

La prima essenziale considerazione parte proprio da qui, dalla distinzione fra parti comuni e parti private. Come spiega Edoardo Riccio, coordinatore giuridico del Centro Studi Anaci Nazionale, il balcone aggettante è una proprietà privata del condomino, su cui l’amministratore di condominio non ha competenza nell’imporre un contratto d’appalto per la manutenzione del balcone stesso né l’assemblea condominiale potere d’intervento. «Diverso il caso in cui ci siano delle parti di decoro, ad esempio sotto il balcone, che sono comuni e prevedono allora un intervento da parte dell’assemblea che deve essere sollecitato dall’amministratore, ma non necessariamente con esito positivo», aggiunge Riccio.

Sull’importanza della conservazione degli atti e, al contempo, della messa in sicurezza, tramite l’ausilio di tecnici competenti nella valutazione complessiva dello stabile, si focalizza Francesco Burrelli, presidente nazionale di Anaci. «L’amministratore è soggetto di garanzia dell’intero involucro condominiale, ma può intervenire solo sulle parti comuni. In qualità di amministratore, io intervengo non appena vengo a conoscenza di una situazione di pericolo, come ad esempio un capitello pericolante che deve essere demolito. Poi – aggiunge Burrelli – per procedere al ripristino, è necessaria l’approvazione dell’assemblea. Spesso, anche con una serie di ordinanze coercitive da parte del Comune, non si riesce ad arrivare a una delibera dei lavori straordinari e questo porta a proroghe su proroghe che possono andare avanti per anni».

Dato che l’intervento sulla proprietà privata non è, dunque, possibile da parte dell’amministratore di condominio, ciò che gli spetta è un compito di garanzia nel tutelare la sicurezza dei condòmini nelle parti comuni. «Il ruolo dell’amministratore si concretizza allora nell’avvisare i condòmini, transennando, ad esempio, l’area sottostante il balcone, di modo da assicurare un passaggio in sicurezza», chiarisce Riccio. «Se il disinteresse del condomino, che non mette in sicurezza il proprio balcone, si protrae nel tempo, l’amministratore ha la facoltà di fargli causa».

Conferma il punto anche Daniele Piva, avvocato penalista e professore associato di Diritto Penale all’Università degli studi di Roma Tre. «Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, l’amministratore di condominio può trovarsi a non poter intervenire se non ci sono fondi a sufficienza o se i condomini non riescono a trovare un accordo sui lavori da eseguire», commenta Piva. «Ma in caso di manutenzione straordinaria, per pericoli imminenti, l’amministratore è tenuto a intervenire per ottemperare al suo mandato di diligenza e controllo. Quindi, avvisando, ad esempio, i Vigili del Fuoco per la messa in sicurezza dei balconi; mettendo cartelli di allerta che segnalano il pericolo; impedendo ai condomini l’accesso agli spazi comuni pericolanti».

La messa in sicurezza è, d’altronde, la priorità per gli amministratori di condominio, sottolinea Burrelli, partendo appunto dal coinvolgimento dei Vigili del Fuoco e dall’utilizzo di transenne per recintare le zone soggette a rischi e pericoli. «Sensibilizzare tutti gli attori coinvolti, dagli amministratori ai proprietari di casa, dagli uffici comunali ai prefetti, è il passo ulteriore per prevenire incidenti che possono coinvolgere in modo più o meno grave i condòmini».

A norma del Codice civile, l’amministratore di condominio assume una posizione di garanzia per la buona manutenzione delle parti comuni e d’intervento in caso di pericolo. «Ha un dovere di controllo, manutenzione e intervento preventivo nell’evitare incidenti nelle parti comuni di un condominio. L’amministratore risponde, infatti, sia in sede penale sia in sede civile del suo operato», ricorda l’avvocato Piva. «La sua colpa, in caso, potrebbe essere la violazione dell’obbligo di diligenza e controllo che diventa grave nel caso in cui ci sia una sottovalutazione del rischio o, in precedenti amministrazioni, abbia omesso di attuare interventi preventivi relativi a incidenti prevedibili che poi si sono effettuati, sempre sulle parti comuni».

La responsabilità penale, nel caso in cui fosse dimostrata, potrebbe quindi configurarsi come omicidio colposo, punibile con la reclusione fino a cinque anni (articolo 589, Codice penale), mentre quella civile rientrerebbe nell’ambito del risarcimento per danni (patrimoniali e non) causati a terzi. Motivo per cui gli amministratori di condominio sono soliti stipulare polizze assicurative che possono coprire gli eventuali risarcimenti civili.

Come dimostrato dalle sentenze della Corte di cassazione 14576/2004 e 7042/2020, i balconi aggettanti, che costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del singolo condomino e, dunque, di competenza del rispettivo proprietario per quanto riguarda le spese di manutenzione e la messa in sicurezza. Il proprietario del balcone è tenuto a provvedere alla sua manutenzione e a intervenire per ripristinarne la sicurezza in caso di evidenti segni di degrado. Se invece il deterioramento riguarda frontalini, parapetti o altri elementi dotati di funzione ornamentale, questi, sempre secondo la Cassazione civile (sezione II, ordinanza 29 ottobre 2018, n. 27413), possono essere considerati parti comuni; pertanto è l’amministratore a essere chiamato a intervenire per la messa in sicurezza, con spesa a carico del condominio, secondo i criteri generali.