Tassi alti, carenza di case nuove e Superbonus frenano le compravendite

Nei primi tre mesi dell’anno il mercato immobiliare residenziale a livello nazionale è calato del -7,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con 154.770 compravendite. Tra le principali città metropolitane, il calo maggiore si registra a Milano (-13,2% e 5.141 transazioni), seguita da Torino (-10,2% e 3.193 transazioni) e Roma (-6,9% e 7.703 transazioni). Secondo l’analisi di Abitare Co. tra le principali motivazioni della frenata ci sono: la mancanza di offerta di nuove case e ad alta efficienza energetica, l’incertezza sulle prospettive della propria situazione economica e il calo del potere d’acquisto, il segno negativo degli investimenti nel residenziale (-35% nel I trimestre 2024) e il ritiro dal mercato di immobili ristrutturati con il Superbonus per la maggiore tassazione dovuta alle eventuali plusvalenze. Per quanto riguarda le abitazioni comprate grazie ad un mutuo ci troviamo ai minimi storici con poco più di 56mila transazioni, pari al 40% del totale, in corrispondenza all’aumento del costo del denaro adottato dalla Bce per contrastare l’inflazione.

Nell’epoca pre Covid, a livello nazionale, le famiglie che acquistavano casa con un mutuo rappresentavano circa il 53% del totale; questo significa che in meno di cinque anni gli acquirenti di casa che fanno ricorso al mutuo sono calati di tredici punti percentuali. Come ha spiegato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, «la mancanza di offerta di nuove case pesa in maniera particolare sull’andamento delle compravendite relativo a questo segmento. Solo Milano registra una quota superiore al dieci per cento (12,6%) con 648 compravendite.

A Roma sono state vendute 670 nuove case nel primo trimestre di quest’anno che corrisponde a una quota solo dell’8,7% sul totale delle vendite. Nelle altre grandi città del Paese le vendite di nuove case non raggiungono neppure le cento unità, alla fine del trimestre». L’incertezza sulle prospettive della propria situazione economica e il calo del potere d’acquisto rappresentano un fattore importante che influenza le scelte famigliari. Gli investimenti nel residenziale hanno subito un forte calo di oltre 50 punti percentuali a partire dalla fine del 2022 e per tutto il 2023, principalmente a causa dell’aumento dei tassi di interesse. I 120 milioni di euro investiti nel residenziale italiano nel primo trimestre 2024 confermano la tendenza negativa con un calo del 35% circa rispetto al primo trimestre del 2023. In una città come Milano, che polarizza circa l’80% degli investimenti, il calo tendenziale oggi è del 28 per cento.

Inoltre, Crupi fa notare che «una parte di domanda si è ritirata dal mercato dopo aver ristrutturato casa col Superbonus. Contando la tassazione delle plusvalenze e il trasferimento delle detrazioni, è sempre possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori di efficientamento agevolati con il Bonus 110%, ma è anche vero che ci sono diversi aspetti a cui prestare attenzione. Uno di questi è legato all’aumento del valore dell’immobile determinato dai lavori di efficientamento: questo aumento di valore, pur essendo positivo, porta a una maggiore tassazione al momento della vendita, soprattutto tenendo conto delle nuove disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2024».