Uffici, investitori ancora cauti. Attirano solo se in «classe A»

Le valutazioni degli operatori

«Esiste effettivamente un raffreddamento degli investitori, soprattutto nordamericani, verso il segmento office, anche in Europa – spiega Joachim Sandberg, managing partner di Cushman & Wakefield Italy – dove la situazione è diversa. Negli Usa, gli uffici si sono svuotati e i manager faticano a riportare i collaboratori in sede. Questi investitori temono che il fenomeno possa arrivare anche qui, ma in Europa la situazione è diversa e questo fenomeno è molto attenuato. Va anche detto che negli ultimi anni c’era stata una sovraesposizione dei portafogli sul segmento uffici. L’aumento delle opportunità, in altre asset class, spinge, quindi, verso una diversificazione e un riequilibrio salutari. Infine – ha concluso Sandberg – il take-up è diminuito, ma perché forte è la domanda di uffici prime e insufficiente l’offerta. E la pipeline attuale non fa pensare che nei prossimi anni questo disequilibrio cambierà».

«Raffreddamento verso gli uffici? Io direi il contrario – ha detto Giuseppe Amitrano, ceo di Dils –. La diffidenza c’è stata ed è partita cinque anni fa, nel 2020, quando bisognava ridisegnare l’identikit dell’ufficio. Da allora, quando gli investimenti scesero molto, c’è stato un graduale ma costante miglioramento dell’appeal degli uffici verso gli investitori. Dal 2024 le corporate stanno rientrando in ufficio. Ma la reazione degli investitori non è immediata e richiede un periodo di 12-18 mesi per una reale ripartenza sotto il profilo degli investimenti. Il problema è che negli ultimi due anni gli investimenti value add hanno frenato. E poiché, a parità di domanda, l’offerta è carente, i canoni sono schizzati e in aumento generalizzato su tutta le città d’Europa, Milano e Roma comprese. Per questo sono convinto – lo vediamo dal 2023 – che gli investitori torneranno rapidamente a investire nell’asset class uffici. Molti investitori che avevano portafogli estremamente sbilanciati (oltre il 50%) in asset uffici, li stanno riequilibrando – ha concluso Amitrano – . Ma questo origina da una cautela “ereditata” dalla pandemia e dalle turbolenze di questi ultimi anni che inducono ad avere portafogli sempre meglio bilanciati per minimizzare i rischi inaspettati».

«Ritengo che abbiamo già toccato il fondo e i dati di crescita degli investimenti 2024 sul 2023 mostrano che la risalita è in corso – ha affermato Barbara Cominelli, ceo di JLL Italia -. Mentre prima c’erano dubbi sulla tenuta dell’asset class, oggi questi sono spariti. Anche le aspettative degli investitori sono più coerenti. L’investitore istituzionale di uffici ne ha già parecchi, che voglia diversificare è fisiologico. Per chi oggi entra nell’asset class, si è ridotto il capital value: dal 20-21% oggi siamo sotto queste percentuali e ciò aiuta. Si conferma la polarizzazione del mercato e dei suoi valori. Molti asset dovranno essere riconvertiti. Su Milano sono tornati i capitali esteri: nel 2023 erano circa il 50%, l’anno scorso hanno toccato il 70».

Oggi, prosegue Cominelli, «l’andamento del mercato uffici nel 2024 conferma una domanda solida, caratterizzata da operazioni di dimensioni medio-piccole e da una costante ricerca di qualità da parte degli occupier. Il lieve calo del take-up è per lo più ascrivibile a una carenza di prodotto Grade A, soprattutto nelle location prime, piuttosto che a una flessione della domanda».