Hotel, in Europa investimenti oltre 24 miliardi: nell’ultimo anno e mezzo chiuse 430 operazioni

Nel Vecchio continente il settore alberghiero registra la perfomance migliore degli ultimi cinque anni. In Italia deal per 2,35 miliardi in crescita del 27%. La mappa delle prossime aperture

Il mercato immobiliare alberghiero entra in una nuova fase di sviluppo e accelera in Europa e in Italia, dove gli investimenti crescono a doppia cifra. Nel 2025 gli investimenti del comparto hanno raggiunto i 24,4 miliardi di euro nel Vecchio Continente: il livello più elevato degli ultimi cinque anni, pur restando al di sotto dei valori precedenti alla pandemia, con una crescita dell’8% rispetto al 2024. Tra gennaio 2025 e maggio 2026 sono state concluse quasi 430 operazioni, che hanno interessato oltre 84 mila camere, a conferma del dinamismo del settore.

Secondo l’ultimo rapporto sul mercato immobiliare alberghiero di Scenari Immobiliari e Castello Sgr, a sostenere il comparto è la crescita costante dei flussi turistici. A livello mondiale, l’Europa si conferma la regione più visitata, con oltre 790 milioni di arrivi internazionali nel 2025, in aumento del 6% sia rispetto al 2019 sia al 2024.

In Italia gli arrivi nel 2025 hanno superato i 138,3 milioni (+5,3% sul 2019), mentre le presenze hanno sfiorato i 477 milioni. Le prospettive restano positive anche per l’anno in corso: le presenze sono stimate in 487 milioni, con 141,5 milioni di arrivi.

«Il settore dell’hôtellerie ha ormai superato la fase di recupero post-pandemico ed è entrato in una nuova fase di sviluppo, sostenuta dalla riqualificazione degli asset e dal rafforzamento delle performance operative», ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, in occasione della presentazione del rapporto.

A livello europeo, includendo anche il Regno Unito, gli hotel erano circa 212 mila nel 2025, di cui circa 33 mila in Italia. Il mercato Uk si conferma il principale mercato europeo, con oltre 5,6 miliardi di euro investiti, seguito da Spagna (3,7 miliardi) e Francia (3,5 miliardi). L’Italia, con oltre 2,35 miliardi, si colloca al quarto posto e, insieme ai primi tre Paesi, concentra circa il 62% degli investimenti complessivi in Europa. Tra le città più attrattive figurano Londra, con 3,2 miliardi investiti, Parigi (1,76 miliardi) e Dublino (1,55 miliardi), seguite da Berlino (795 milioni), Atene (700 milioni) e Praga (661 milioni).

La performance dell’Italia è particolarmente positiva. Il Belpaese mette a segno uno dei migliori risultati degli ultimi anni, con investimenti in crescita da doppia cifra: +27% rispetto al 2024. Secondo l’analisi, il trend è destinato a proseguire anche nel 2026 con investimenti stimati già nel primo semestre a quota 1,25 miliardi.

Le operazioni concluse lo scorso anno hanno riguardato 70 strutture ricettive, prevalentemente hotel a 4 e 5 stelle, per circa 5.250 camere, confermando l’interesse degli investitori per gli immobili di fascia medio-alta e lusso. Considerando anche gli investimenti “indiretti”- cioè quelli che hanno interessato immobili destinati a futuri cambi di destinazione d’uso, soprattutto da funzioni direzionali ad alberghiere – che ammontano a poco meno di 400 milioni, il volume complessivo supera i 2,7 miliardi.

Le previsioni per il mercato alberghiero italiano restano positive anche per il 2026. Il rapporto evidenzia come il Belpaese supei già la Spagna nelle preferenze degli investitori, conquistando il primo posto tra i Paesi dell’Europa meridionale. «Il 2025 ha segnato un momento di eccezionale dinamismo per il mercato immobiliare alberghiero italiano – spiega Giampiero Schiavo, amministratore delegato e direttore generale di Castello Sgr – Il profilo degli investitori si sta evolvendo: oltre ai tradizionali fondi, i protagonisti del mercato sono sempre più gli individui dagli elevati patrimoni netti (Hnwi) e i family office».

Gli sviluppi e le future aperture di strutture ricettive appartenenti a catene alberghiere, nei segmenti economy, medium e luxury, porteranno nel medio periodo a un incremento della loro presenza che lo studio stima in circa 270 alberghi e 25.250 camere, contribuendo a rafforzare la differenziazione dell’offerta alberghiera italiana.

Quasi il 60% delle future aperture e delle nuove affiliazioni coinvolgerà gruppi internazionali, in particolare statunitensi, francesi e britannici, concentrandosi in Lombardia, Lazio, Veneto, Puglia e Sicilia e nelle città di Roma, Milano, Venezia, Napoli e Torino.

Nel 2025 il patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato i 173 miliardi (+7,2% su base annua), mentre il fatturato immobiliare alberghiero è salito a 3,8 miliardi (+12%), sostenuto dagli investimenti di private equity, proprietari-operatori e investitori istituzionali.

Negli ultimi 18 mesi, tra gennaio 2025 e giugno 2026, le allocazioni hanno interessato poco meno di 95 strutture ricettive: meno del 25% erano hotel a cinque stelle, quasi il 55% a quattro stelle, poco più del 5% a tre stelle e circa il 15% strutture extra-alberghiere. Nel solo 2025 gli investimenti hanno riguardato quasi 5.300 camere.

L’interesse degli investitori si è concentrato soprattutto sulle principali città italiane, con Roma capace di attrarre da sola oltre 600 milioni di capitali, e sulle destinazioni turistiche consolidate come Milano e Venezia. Allo stesso tempo, Capri e Como hanno registrato operazioni di rilievo che hanno coinvolto immobili iconici o raggiunto volumi di investimento superiori ai 200 milioni. Cresce però l’interesse per località leisure e città secondarie ad alto potenziale.