Casa, la domanda si sposta fuori dalle metropoli: nei piccoli comuni compravendite +42% in sei anni

Nei borghi e nelle province le transazioni corrono di più che nelle grandi città spinte da prezzi più accessibili e maggiore offerta immobiliare

L’acquisto della casa, da sempre uno degli obiettivi più ambiti dagli italiani, non si concentra più soltanto nelle grandi città e nei centri più dinamici. La domanda si sta infatti distribuendo in modo sempre più diffuso sul territorio nazionale. A delineare questa tendenza era stata già l’ultima indagine di Nomisma sul mercato immobiliare delle 13 principali città italiane. Ora ad approfondire il fenomeno è l’ultimo rapporto di Confedilizia sul risveglio dei piccoli centri, che ha elaborato i dati dell’Agenzia delle Entrate, integrati con quelli dell’Istat per gli aspetti demografici e migratori. L’analisi descrive un Paese in cui il dinamismo del mercato immobiliare non riguarda più soltanto le grandi aree urbane e i mercati tradizionalmente osservati, ma coinvolge sempre più i centri minori e i comuni non capoluogo.

I numeri raccontano con chiarezza il cambio di passo: tra il 2019 e il 2025 le compravendite residenziali nei comuni non capoluogo sono cresciute del 32,7%, più del doppio rispetto all’incremento registrato nei capoluoghi (+15,5%). Nel 2025 il trend si è consolidato, gli acquisti sono aumentati del 6,9% nei centri minori, contro il 5,4% dei capoluoghi. Con la sola eccezione del 2022, dal 2016 in poi le compravendite nei comuni non capoluogo sono aumentate più della media nazionale e, nelle fasi di rallentamento del mercato come nel 2020 e nel 2023, hanno registrato cali più contenuti.

A distinguersi sono soprattutto i piccoli comuni, dove tra il 2019 e il 2025 le compravendite sono aumentate del 42,3%, ben oltre la media nazionale del 27 per cento. Si tratta di 6.747 comuni che, nel 2025, hanno concentrato il 37% delle transazioni. In questi centri, le compravendite sono aumentate del 9% lo scorso anno, rendendo questa l’unica fascia di comuni ad aver superato il picco registrato nel 2022.

Anche i comuni di medie dimensioni mostrano una crescita superiore rispetto ai grandi centri: nei sei anni presi in analisi le compravendite sono aumentate del 25,5%, contro il 21,9% registrato nei comuni più grandi. Nelle 13 principali città italiane, invece, l’incremento si è fermato al 14,5 per cento. Ancora più contenuta la performance di Milano e Roma: tra il 2019 e il 2025, la somma delle compravendite registrate nelle due città è aumentata del 5,9 per cento. «La svolta è iniziata alla fine dello scorso decennio e si è consolidata dopo il Covid», spiegano da Confedilizia. «Se prendiamo come punto di partenza il 2011, nel 2018 la variazione degli acquisti nei centri non capoluogo aveva ancora il segno meno (-2,1%), mentre i capoluoghi risultavano in crescita del 6,2 per cento».Le province che crescono di più

Tra le province che registrano gli aumenti più consistenti ci sono L’Aquila (+72,4%), Alessandria (+61,5%), Biella (+61,1%) e Cosenza (+60,3%), territori che probabilmente recuperano anche dopo una fase di forte contrazione del mercato. Più contenuta, invece, la crescita nelle grandi aree metropolitane, con Firenze (+9,2%), Bologna (+11,7%), Milano (+12%) e Napoli (+13,1%). Anche nel 2025 la crescita ha continuato a concentrarsi nelle aree provinciali e nei comuni non capoluogo, con incrementi particolarmente sostenuti nelle province di Vibo Valentia, Lodi, Grosseto e Imperia e nei comuni non capoluogo delle province di Crotone, L’Aquila, Cosenza, Vercelli e Biella.

Tra le province che registrano gli aumenti più consistenti ci sono L’Aquila (+72,4%), Alessandria (+61,5%), Biella (+61,1%) e Cosenza (+60,3%), territori che probabilmente recuperano anche dopo una fase di forte contrazione del mercato. Con incrementi superiori al 50% si trovano Trapani, Campobasso e Caltanissetta nel Mezzogiorno e Pavia, Alessandria e Vercelli al Nord. Nel 2025 la crescita ha continuato a concentrarsi nelle aree provinciali e nei comuni non capoluogo, con incrementi particolarmente sostenuti nelle province di Vibo Valentia, Lodi, Grosseto e Imperia.

Pur senza tralasciare il nodo dello spopolamento di alcuni piccoli borghi, secondo Confedilizia, i dati raccontano uno spostamento strutturale della domanda immobiliare dalle metropoli ai centri minori. Un fenomeno legato in primis all’aumento dei prezzi nelle grandi città, che ha reso più difficile acquistare casa e ha spinto una parte della domanda verso località dove gli immobili restano più accessibili.

A questo si aggiunge la scarsità di offerta nelle principali aree urbane, un fattore strutturale che ha aumentato la pressione sul patrimonio immobiliare disponibile. Non a caso, l’Indice di Intensità di Mercato è rimasto più elevato nei capoluoghi, il suo valore è cresciuto nel tempo fino a raggiungere il 2,53% nel 2025, un livello superiore alla media dell’ultimo decennio e inferiore soltanto al picco registrato nel 2022. Il dato conferma che il mercato delle grandi città rimane molto dinamico, ma evidenzia anche come i maggiori margini di espansione si trovino oggi nei comuni non capoluogo, dove l’offerta potenziale di abitazioni è più ampia e diversificata. Una dinamica che sembra segnare un’inversione di tendenza rispetto al decennio precedente.