Capitali privati, oltre 2 miliardi nel real estate commerciale

Secondo Jll Italia sono raddoppiati in un anno gli investimenti di milionari e family office soprattutto in uffici, retail e hotel. Obiettivi: diversificare, tutelare i patrimoni in chiave anticiclica e trasferire ricchezza tra generazioni

Super-ricchi e family office sempre più protagonisti dell’immobiliare italiano. Uffici, logistica, retail e hotel. Vendono e acquistano trophy asset. Diversificano e trasferiscono ricchezza alle generazioni più giovani. Sono loro che sempre più spesso le Sgr incontrano nelle fasi di exit dei fondi.

A scattare una fotografia lucida e dettagliata della situazione di questo nuovo protagonismo è il rapporto Italy Private Wealth – Capital Markets Report di Jll, secondo cui chi possiede un patrimonio milionario investibile (i cosiddetti high net worth individuals) e i family office, nel 2025, hanno investito circa 2,1 miliardi di euro nel commercial real estate italiano, più del doppio rispetto all’anno precedente (+102%), raggiungendo una quota pari al 17% dei volumi complessivi. E anche il primo trimestre del 2026 conferma il trend positivo, con oltre 400 milioni di euro investiti e una quota di mercato che in pochi mesi ha già raggiunto il 12 per cento. Nel solo 2025 circa una transazione immobiliare su quattro in Italia ha coinvolto milionari e family office come acquirenti o venditori, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025 e confermata anche nei primi tre mesi di quest’anno. Ancora più significativo è il fatto che dal 2023 il numero delle operazioni in acquisto sia cresciuto a un tasso medio annuo del 46%, contro il 15% registrato dalle operazioni di vendita, evidenziando il progressivo passaggio degli investitori privati da venditori ad acquirenti netti. Certo, l’acquisizione di Via Montenapoleone 8 da Kering ad Al Mirqab (la holding di proprietà dello sceicco del Qatar, Hamad bin Jassim bin Jaber Al Thani) ha acceso un faro.

Tuttavia, spiega Alberico Radice, ceo di Jll Italia «Nel giro di pochi anni, milionari e family office sono passati da protagonisti occasionali a componente strutturale del capitale investito nel commercial real estate italiano. Il fatto che gli acquisti immobiliari siano cresciuti a un ritmo molto superiore alle vendite, significa che il real estate è entrato nei portafogli dei grandi patrimoni, per diversificare e proteggere, in chiave di “cassaforte” esterna, più resiliente ai cicli economici e alle tensioni internazionali».

Cosa favorisce questo trend? La flat tax è secondaria.
«Soprattutto dopo il Covid – ha sottolineato Radice – abbiamo assistito a un progressivo spostamento di molti investitori istituzionali, una volta tipici compratori di immobili, verso altre forme di investimento, come le obbligazioni, con yields più interessanti e meno costi rispetto al real estate. Questi soggetti sono stati in parte sostituiti da una maggiore presenza di family office, che, parallelamente, si sono strutturati e hanno iniziato a diversificare, in ottica anti-ciclica rispetto ai trend industriali, partendo dal private equity e da un approccio all’investimento manifatturiero».

Il tutto, in un sistema – quello italiano – che , ha proseguito il ceo di Jll Italia, «offre una disponibilità di asset immobiliari a prezzi mediamente più convenienti rispetto ad altre “piazze” europee come Londra, Parigi o il Nord Europa e opportunità di diversificazione, dagli uffici prime a Milano e Roma, agli hotel, dalla logistica all’High Street».

Quando acquistano immobili commerciali, milionari e family office comprano, per il 60%, da società di gestione e fondi di private equity. Sul fronte delle dismissioni, invece, le principali controparti sono operatori e sviluppatori immobiliari (33%) e società di gestione e fondi di private equity (32%). Significativo anche il peso delle operazioni tra investitori private wealth, che rappresentano il 23% dei volumi transati.

Dal punto di vista delle strategie di investimento, tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026, milionari e family office hanno mostrato una netta preferenza per gli asset con profilo di rischio Core e Core+, che insieme rappresentano oltre il 60% delle transazioni ed il 70% per volume dei capitali investiti. Le strategie Value Add, pur incidendo per il 35% delle transazioni, hanno assorbito circa il 30% dei volumi investiti, mentre gli investimenti opportunistici restano marginali. Insomma, poco avventurismo. Si premiano la stabilità, redditi ricorrenti e conservazione del patrimonio nel lungo periodo.

Quanto alle asset class di preferenza, tra 2025 e primo scorcio di 2026 uffici e retail hanno attratto circa l’80% dei volumi investiti dagli investitori Private. In termini di share di volumi gli investimenti Private hanno pesato per il 28% sull’office e per il 16% sul retail. Dato molto significativo è il peso dei capitali Private su asset class uffici nel central business district Milano (Duomo e Porta Nuova), che ha raggiunto negli ultimi 12 mesi circa l’80% del totale.

La crescente maturità del private wealth nel real estate commerciale italiano emerge , infine, anche dall’aumento della dimensione delle operazioni concluse. Nel 2025 le transazioni superiori a 50 milioni di euro hanno rappresentato il 22% dei volumi investiti dal private wealth, quota salita nel primo scorcio del 2026. Parallelamente, il ticket medio delle operazioni è passato da circa 20 milioni del 2019 a 34 milioni del 2026.

«Nei prossimi anni – ha concluso Alberico Radice – ci aspettiamo che il commercial real estate italiano assuma un ruolo sempre più rilevante nella gestione dei grandi patrimoni familiari. Gli immobili rappresentano infatti uno strumento attraverso cui organizzare il trasferimento della ricchezza, preservare il valore accumulato nel tempo e costruire una continuità tra generazioni».