Casa, compravendite viste rallentare nel 2026. Milano frena, Roma sopra la media delle grandi città

Secondo lo studio di Nomisma sulle 13 principali città le transazioni quest’anno cresceranno dello 0,3% rispetto al 2025. Prezzi in rialzo dell’1,8% nel primo semestre

Il mercato residenziale italiano nel primo semestre del 2026 segna una crescita moderata, una dinamica che, prevedibilmente, continuerà a caratterizzare anche la seconda metà dell’anno in corso. Se le compravendite hanno chiuso il primo trimestre dell’anno con un robusto +4,4%, le previsioni del 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma per la fine dell’anno indicano una crescita molto più contenuta, dello 0,3% rispetto al 2025. Nel settore cresce comunque la propensione all’acquisto: balzata dal 2,5% all’8,5% tra il primo semestre 2025 e quello 2026.

L’acquisto della prima casa rimane la colonna portante del sistema, rappresentando i tre quarti delle transazioni totali, con una domanda che oggi non si concentra solo sui mercato più dinamici ma appare diffusa su tutto il territorio. In questo contesto, anche i prezzi seguono un trend moderato: nel primo semestre 2026 i valori sono cresciuti mediamente dell’1,8% per l’usato e dell’1,4% per le nuove costruzioni.

Parallelamente, il settore della locazione continua a vivere una fase di profondo squilibrio strutturale. La cronica scarsità di offerta – a fronte di una domanda di famiglie in cerca di affitto che negli ultimi cinque anni è aumentata del 12% (circa 296mila nuclei familiari) – continua a spingere i canoni verso l’alto. Nel primo semestre l’aumento medio è stato del 3,3% su base annua, con canoni medi che nei principali mercati urbani oscillano tra i 660 e i 780 euro, ma che toccano picchi di 1.200 euro mensili in città come Milano, Roma e Firenze.

L’analisi delle singole città rivela dinamiche divergenti. Milano appare oggi in una fase di rallentamento: nel primo semestre dell’anno il peggioramento del sentiment degli operatori si traduce in aspettative meno favorevoli sia sui volumi di compravendita sia sull’evoluzione dei prezzi. Secondo l’analisi di Nomisma, si tratta di un fenomeno che, pur emergendo con maggiore intensità nel mercato milanese, potrebbe anticipare dinamiche destinate a interessare anche altri grandi contesti urbani.

Nel capoluogo meneghino i prezzi nei primi sei mesi dell’anno sono rimasti stabili: +0,8% su base annua per le case nuove e +0,9% per quelle usate, mentre i canoni di locazione registrano una contrazione, in controtendenza nazionale, dello 0,7%. Al contrario, Roma evidenzia una maggiore vivacità superiore alla media delle 13 principali città, con prezzi in aumento dell’1,3% per le abitazioni nuove e dello 0,9% per quelle usate, accompagnati da una crescita robusta dei canoni (+2,9% annuo).

Spostandosi al Nord, Torino si conferma tra le città più dinamiche del semestre con incrementi di prezzo del 2,1% per il nuovo e del 3% per l’usato, con un balzo dei canoni del 5%. Anche Padova mostra una forte spinta, con l’usato che cresce del 3,9% annuo e il nuovo del 3,1%, a fronte di canoni in aumento del 2,6%. A Bologna, i prezzi del nuovo salgono dello 0,9%, mentre l’usato corre segnando un +2,4%, con affitti in rialzo del 2,6%. Tuttavia, la città sembra aver toccato il “tetto” dei canoni accessibili e i tempi di ricerca degli inquilini registrano così un allungamento. A Venezia città i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti dello 0,7% e l’usato dell’1,2% nel semestre, con una decisa accelerazione dei canoni (+3,6% annuo). Genova registra invece variazioni più contenute delle quotazioni immobiliari (+0,4% nuovo e +0,5% usato), ma una crescita significativa degli affitti (+4,7%).

Nel Centro-Sud, Firenze mantiene un trend solido con prezzi in crescita del 2% per il nuovo e del 2,2% per l’usato, e canoni al +3 per cento. Napoli mostra incrementi simmetrici tra nuovo (+2,7%) e usato (+2,9%), con una dinamica locativa sostenuta (+3,9% annuo). Proseguendo verso le isole e il Sud, si osserva un’esplosione dei canoni di locazione: Bari e Cagliari guidano la classifica con una crescita annuale dei canoni del 5,6 per cento. Sul fronte dei prezzi, Bari cresce dell’1,3% in entrambi i segmenti, mentre Cagliari vede l’usato salire del 3,2% e il nuovo del 2,3 per cento. A Palermo, i prezzi del nuovo aumentano dell’1,9% e quelli dell’usato dell’1,8%, con affitti in crescita del 4,9 per cento. Infine, Catania rappresenta un’eccezione parziale, con una lieve flessione annuale dei prezzi del nuovo (-0,6%), bilanciata da un aumento dell’usato (+0,7%) e da un incremento dei canoni del 3,5 per cento.

Le previsioni suggeriscono cautela: nel 2027 Nomisma attende una leggera flessione delle transazioni di case in Italia, prima di una ripresa nel 2028. Sul fronte delle quotazioni immobiliari, la vera sfida sarà l’inflazione. Sebbene i prezzi continueranno a crescere in termini nominali, il ritmo sarà così moderato che, in termini reali, il valore degli immobili continuerà a diminuire.