Casa, nel 730 calano i locatori con due alloggi in affitto breve

Nei modelli presentati quest’anno si riducono di quasi il 2% i contribuenti che dichiarano canoni da contratti fino a 30 giorni da più immobili

Azione e reazione: poche cose possono condizionare i comportamenti dei contribuenti come l’aumento delle imposte. Prova ne sia il fatto che, già al secondo anno di cedolare secca al 26%, si registra una diminuzione dei proprietari che destinano più di una casa all’affitto breve.

La rilevazione del Caf Acli – aggiornata al 17 luglio su 1,19 milioni di dipendenti e pensionati – indica che, nei modelli 730 presentati quest’anno, solo il 9,6% di coloro che dichiarano proventi da locazione breve ha dedicato a questa attività due o più abitazioni (tutti gli altri si fermano a una). La dichiarazione 2026 fotografa le scelte del 2025. E mostra un calo dell’1,7% rispetto ai modelli presentati l’anno scorso e riferiti al 2024. In parallelo è cresciuta del 3,5% la quota di coloro che affiancano all’affitto breve di un solo appartamento la locazione tradizionale di una o più case.

Sapendo che dal 2024 è stata elevata dal 21 al 26% la cedolare sui proventi realizzati a partire dalla seconda abitazione in affitto breve, è facile ipotizzare che ci sia stato un primo lieve spostamento verso le formule lunghe. Più del contratto a canone libero “4+4”, in calo da anni, gli indiziati sono il contratto a canone concordato “3+2”, gli affitti a studenti e – soprattutto – il contratto transitorio, che ha una durata fino a 18 mesi e nel 2025 è arrivato a rappresentare il 28,9% dei nuovi contratti registrati alle Entrate (fonte: Rapporto residenziale Omi).

Nei Comuni con più di 10mila abitanti, il canone transitorio deve restare entro i livelli fissati dalle intese territoriali tra le sigle della proprietà edilizia e degli inquilini, ma in compenso è tassato con la cedolare al 10% (anziché con quella al 21%, prevista nei centri più piccoli). La cedolare al 10% è applicata anche ai contratti a canone concordato e agli affitti a studenti, che ne sono una sottocategoria.

Si possono allora ricostruire le ragioni che hanno spinto alcuni a scegliere, ad esempio, una locazione transitoria anziché short term (fino a 30 giorni) per una “seconda casa”:

Molto dipende dal livello dei proventi e dal canone calmierato, comunque. Facciamo un esempio. Su un canone annuo di 10mila euro da affitto breve, la cedolare al 26% e i costi vari (gestione, pulizia, condominio e così via, ipotizzati al 20%) lasciano un netto di 5.400 euro, da cui va poi tolta l’Imu (che poniamo invariabile per i vari tipi di locazione, per semplicità). Con un contratto tassato al 10% e costi vari più bassi (5%), si può avere lo stesso introito netto con un canone di 6.400 euro. Se si paga invece la cedolare al 21%, il canone che garantisce la stessa cifra è di almeno 7.300 euro. Sono calcoli semplificati, ma aiutano a inquadrare le proporzioni.

I dati del Caf Acli indicano che la percentuale di coloro che dichiarano canoni da locazione breve è rimasta costante – poco sotto l’1% – tra il 2025 e il 2026. Sono cifre a campagna in corso, da confermare a consuntivo. Tutto lascia pensare, però, che si tratti di un primo segnale di correzione nel mix dei contratti, e non ancora a una messa in discussione generalizzata delle scelte d’investimento. Restiamo insomma di fronte a un mercato di “piccoli”, in cui nove contribuenti su dieci (il 90,4%) dedicano alla locazione breve una sola casa e in cui solo due di questi nove hanno altri immobili a reddito con formule lunghe.

Di certo, resta l’impressione che la cedolare del 26% renda allo Stato molto meno della mole di polemiche che genera e di comportamenti che induce. Si stima che nell’anno d’imposta 2024 abbia portato 17 milioni di maggior gettito e sia stata applicata da poco meno di 40mila locatori. Numeri peraltro destinati a ridursi se il trend sarà confermato.