Per l’immobiliare primo semestre 2026 da record: in Italia 7 miliardi di investimenti

Il real estate archivia uno dei semestri migliori di sempre, in crescita del 25% sul 2025 e del 62% rispetto alla media degli ultimi dieci anni

Il mercato immobiliare italiano chiude il primo semestre del 2026 con un nuovo massimo storico. Secondo la fotografia scattata dal Team Research di Dils, gli investimenti raggiungono i 7 miliardi di euro, in crescita del 28% rispetto allo stesso periodo del 2025 e del 62% sopra la media degli ultimi dieci anni. Dopo i 2,6 miliardi dei primi tre mesi dell’anno, il secondo trimestre ha accelerato ulteriormente il ritmo, con circa 4,3 miliardi di investiti (+56% rispetto ai primi tre mesi dell’anno), confermando la capacità del mercato italiano di attrarre capitali nazionali e internazionali.

Il retail si conferma la principale asset class del semestre con investimenti per circa 2,3 miliardi. Determinante il secondo trimestre, che ha registrato il miglior risultato trimestrale di sempre (1,6 miliardi), sostenuto da due maxi operazioni su trophy asset: Via Montenapoleone 8 a Milano e un portafoglio paneuropeo di outlet comprendente Serravalle Designer Outlet e Castel Romano Designer Outlet. Torna inoltre l’interesse per i centri commerciali, che negli ultimi dodici mesi hanno raccolto oltre 1 miliardo di investimenti.

La logistica sfiora 1,2 miliardi di investimenti nel semestre: si tratta del miglior risultato registrato negli ultimi quattro anni e di una crescita di circa il 50% rispetto allo stesso periodo del 2025. La spinta arriva soprattutto da importanti acquisizioni di portafogli da parte di investitori istituzionali internazionali. Parallelamente, la domanda di spazi resta molto sostenuta: il take-up raggiunge 1,6 milioni di mq nei primi sei mesi, nuovo record storico, trainato dai principali hub del Nord Italia. La scarsità di immobili di qualità continua inoltre a sostenere i canoni prime.

L’hospitality raccoglie circa 1,1 miliardi nel semestre, mantenendosi sopra la media storica nonostante il confronto con l’eccezionale 2025. Roma ospita le operazioni più rilevanti, mentre Milano si conferma il mercato più dinamico, attirando circa il 40% dei capitali investiti. Cresce anche l’interesse verso le destinazioni alpine dedicate al turismo di fascia alta.

Gli investimenti nel comparto uffici salgono a circa 880 milioni di euro (+13%), concentrandosi prevalentemente su Milano e Roma. Sul fronte occupier, Milano registra un rallentamento dell’assorbimento per effetto della forte carenza di immobili prime, soprattutto nel Central Business District e a Porta Nuova, con vacancy intorno al 2% e canoni saliti fino a 900 euro al metro quadrato annuo. Roma, invece, evidenzia una crescita del take-up del 27%, sostenuta dalla domanda di spazi di grandi dimensioni e di elevata qualità.

Il living mette a segno il miglior semestre degli ultimi dieci anni con circa 730 milioni di euro investiti (+69% rispetto al 2025). A trainare il comparto sono soprattutto nuovi sviluppi e operazioni di riqualificazione. Lo student housing continua a distinguersi come il segmento più dinamico, con investimenti vicini ai 300 milioni, sostenuti dalla persistente carenza di posti letto nelle principali città universitarie.

Sul mercato residenziale, le compravendite crescono del 4,4% nel primo trimestre, mentre resta limitata l’offerta di nuove costruzioni. Sul fronte delle locazioni emergono dinamiche divergenti tra Milano e Roma: la Capitale registra una crescita dei contratti e dei canoni, mentre Milano mostra una flessione, accompagnata però dalla diffusione dei contratti agevolati.

Le asset class alternative e mixed sfiorano gli 890 milioni di investimenti nel semestre. A sostenere il comparto sono soprattutto i data center, sempre più ricercati dagli investitori, e il segmento leisure, grazie anche all’acquisizione dell’Unipol Forum di Assago.

Per Dils, il risultato record del primo semestre conferma il rafforzamento strutturale del mercato immobiliare italiano, che continua a distinguersi nel panorama del Sud Europa insieme a Spagna, Portogallo e Grecia. La platea degli investitori si amplia, con una crescente presenza di family office accanto agli operatori istituzionali e agli investitori value-add e opportunistici.

L’interesse si estende sempre più verso comparti sostenuti da driver di lungo periodo, come living, student housing, data center, education e healthcare, mentre iniziano a svilupparsi anche format innovativi come il branded luxury residential, contribuendo all’evoluzione del real estate italiano.